Vendas na fase de pré-construção para construtoras e incorporadoras
Venda de casas e unidades antes e durante a construção
As pré-vendas financiam projetos. Um credor da construção geralmente quer ver um determinado nível de contratos vinculantes antes de liberar o financiamento, e os depósitos iniciais mostram que o mercado aceitou o produto. Vender algo que ainda não existe também envolve riscos próprios: compradores que cancelam, depósitos administrados incorretamente e meses de silêncio enquanto o edifício é construído. Esta página explica como a BreakThru Realty conduz as pré-vendas.
Converse sobre suas pré-vendas
Reservas versus contratos vinculantes
Uma reserva mantém o lugar do comprador na fila mediante um pequeno depósito que normalmente é reembolsável; um contrato de compra compromete o comprador e inclui o cronograma completo de depósitos. As reservas são úteis para medir a demanda antes que os preços sejam definidos, mas um credor geralmente considera contratos vinculantes, não reservas, e uma lista de reservas que nunca se converte em contratos é um sinal enganoso. A BreakThru Realty usa reservas somente quando o advogado da incorporadora confirma que elas são permitidas para o projeto, estabelece uma data para converter cada uma e informa reservas e contratos separadamente, para que ninguém confunda interesse com vendas.
Cronogramas de depósitos e escrow
Os depósitos de pré-construção geralmente são pagos em etapas: no contrato, em um marco da construção e, às vezes, novamente na conclusão da estrutura. A forma como esses depósitos são mantidos e se algum deles pode ser usado na construção depende do tipo de projeto, da legislação da Florida e do contrato. Em um condomínio, a Florida Condominium Act exige que os depósitos da incorporadora sejam mantidos em escrow. A BreakThru Realty não mantém os depósitos nem decide como eles serão usados; ela garante que cada comprador entenda o cronograma antes de assinar, acompanha cada pagamento em relação a ele e confirma os comprovantes com o agente de escrow. O advogado da incorporadora define a estrutura.
Pré-vendas e o credor da construção
Muitos credores da construção estabelecem uma exigência de pré-vendas antes de liberar o financiamento, expressa como uma proporção das casas ou unidades com contratos vinculantes e depósitos recebidos, e às vezes com condições sobre quem são os compradores e quanto deram de entrada. O limite exato é uma questão entre a incorporadora e o credor. O que a imobiliária controla é a qualidade dos contratos que traz: compradores qualificados, depósitos pagos no prazo e uma baixa taxa de cancelamento. A BreakThru Realty planeja a campanha de pré-vendas de trás para frente, com base na exigência e na data do credor, e informa o progresso em relação a ela toda semana. Consulte um credor hipotecário sobre as condições de financiamento.
Uma escada de preços por fase
Os compradores iniciais assumem o maior risco, e os preços devem recompensá-los por isso sem deixar dinheiro sobre a mesa. A BreakThru Realty define um preço inicial para o primeiro lançamento que seja atrativo em comparação com imóveis de revenda e projetos concorrentes e, em seguida, planeja aumentos graduais por lançamento, andar ou fase à medida que os contratos se acumulam, para que cada aumento de preço seja uma evidência visível da demanda. A escada de preços é registrada antecipadamente, com as condições que acionam cada etapa, o que protege a incorporadora tanto de descontos motivados pelo pânico quanto de aumentos baseados em expectativas irrealistas, além de dar aos corretores uma explicação verdadeira para contar aos compradores sobre por que este é o momento de comprar.
Qualificação dos compradores antes da assinatura
Um contrato de um comprador que não consegue concluir a compra é pior do que nenhum contrato: ele retira uma casa do mercado por um ano e depois a devolve no pior momento. A BreakThru Realty confirma que cada comprador entende o cronograma de depósitos e o prazo de fechamento, pergunta sobre os planos de financiamento e o encaminha antecipadamente a um credor hipotecário, além de solicitar aos compradores à vista um comprovante de recursos de acordo com a política da incorporadora. Para compradores que precisarão vender um imóvel atual, o cronograma é discutido antes da assinatura, em vez de ser descoberto no fechamento. A incorporadora decide os critérios; a imobiliária os aplica de forma consistente.
Mantendo os compradores envolvidos durante uma construção longa
Os meses entre a assinatura do contrato e a conclusão são quando os compradores desanimam, ouvem rumores ou encontram outra opção. A comunicação regular e honesta é a solução. A BreakThru Realty envia atualizações da construção em um cronograma definido, com fotografias reais do progresso, lembra os compradores com bastante antecedência sobre os próximos depósitos e prazos para escolhas, realiza visitas com capacete de segurança quando o local permite e informa os compradores diretamente e sem demora quando uma data muda, explicando o motivo. É muito menos provável que um comprador cancele quando ouve uma notícia ruim primeiro da equipe de vendas do que quando a ouve de um vizinho.
Cancelamentos e cessões
Todo programa de pré-vendas precisa de políticas por escrito para duas situações. Cancelamentos: o que acontece com o depósito, quem decide e como o imóvel retorna ao estoque sem reduzir os preços atuais. Cessões: se um comprador pode vender o contrato antes do fechamento, qual taxa ou aprovação se aplica e se as cessões são restritas nas fases iniciais para evitar que a especulação concorra com os próprios lançamentos da incorporadora. A BreakThru Realty ajuda a incorporadora e seu advogado a definir essas políticas, explica-as aos compradores antes da assinatura e trata cada caso de acordo com os termos escritos, em vez de analisá-los caso a caso.
Converse sobre suas pré-vendas
Onde o projeto está localizado, o que ele é e em que estágio se encontra. Isso é encaminhado ao corretor responsável, que responde em até um dia útil com uma proposta preliminar de como a BreakThru Realty o abordaria ou informa claramente se não somos a escolha adequada.
Ligue ou envie um e-mail diretamente para a imobiliária: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Perguntas frequentes de construtoras e incorporadoras
- Os credores da construção exigem pré-vendas?
- Muitos exigem. Um credor pode exigir um determinado nível de contratos vinculantes com depósitos antes de liberar o financiamento da construção e, às vezes, estabelecer condições para os compradores. A exigência específica é acordada entre a incorporadora e o credor, portanto consulte um credor hipotecário ou seu credor da construção para conhecer as condições; a BreakThru Realty planeja as pré-vendas de acordo com essa exigência.
- Qual é a diferença entre uma reserva e um contrato de pré-construção?
- Uma reserva normalmente mantém um lugar mediante um pequeno depósito reembolsável e não vincula o comprador; um contrato vincula e inclui o cronograma completo de depósitos. Os credores geralmente consideram contratos, não reservas. A possibilidade de reservas para um determinado projeto é uma questão para o advogado da incorporadora.
- Quem mantém os depósitos de pré-construção?
- O agente de escrow ou outro responsável indicado no contrato, conforme estruturado pelo advogado da incorporadora de acordo com a legislação da Florida. Em um condomínio, a Florida Condominium Act exige que os depósitos da incorporadora sejam mantidos em escrow. A BreakThru Realty acompanha cada pagamento e confirma os comprovantes, mas não mantém os depósitos nem decide como eles serão usados.
- Como os preços de pré-construção devem ser definidos?
- Com um preço inicial atrativo em comparação com imóveis de revenda e projetos concorrentes, seguido de aumentos planejados por lançamento ou fase à medida que os contratos são assinados. A BreakThru Realty registra antecipadamente a escada de preços e as condições para cada aumento, para que as mudanças de preço reflitam a demanda, e não suposições.
- Os compradores de pré-construção podem ceder seus contratos?
- Somente se o contrato permitir. Muitas incorporadoras restringem as cessões, especialmente nas fases iniciais, ou exigem aprovação e uma taxa. A BreakThru Realty ajuda a incorporadora e seu advogado a definir a política, explica-a aos compradores antes da assinatura e a aplica da mesma forma a cada solicitação.