Vendas de liquidação e encerramento do estoque do incorporador
The last homes carry the most cost. We reposition, reprice and sell them before they set the value of the rest.
O fim de um projeto costuma ser a fase em que a margem é perdida. As últimas casas ou unidades permanecem no estoque, os custos de manutenção se acumulam, a equipe de vendas segue adiante e o incorporador se sente pressionado a reduzir os preços de uma forma que prejudica todo o projeto. Esta página explica como a BreakThru Realty vende o estoque final, os imóveis modelo e os imóveis prontos, além de planejar o cronograma de encerramento.
Converse sobre seu estoque remanescente
Seu primeiro passo: Análise da estratégia de vendas do empreendimento
Comece com uma análise da estratégia de vendas do empreendimento
Uma boa construção merece um plano de vendas elaborado antes de a primeira unidade ficar pronta, e não depois que o estoque fica parado. A análise cobre a demanda local, o posicionamento, a precificação, o plano de marketing e como os compradores seriam atendidos, especificamente para o seu projeto.
O que você recebe
- Demanda no submercado: o que está vendendo, a que preço por pé quadrado e com que rapidez, segundo o MLS
- Estratégia de posicionamento e preço para o seu produto: apartamentos, casas, construção sob medida ou estoque remanescente
- O plano de marketing: exposição no MLS, as páginas de lançamentos deste site, a rede de corretores e os alertas para compradores
- Como as consultas de compradores, os contratos e os fechamentos seriam conduzidos e reportados a você
- Uma estrutura de representação proposta, acordada por escrito
Próximos passos
- Conte-nos sobre o projeto, o produto e em que fase ele está.
- Nosso corretor responsável analisa o submercado e prepara uma proposta preliminar.
- Respondemos em até um dia útil com a proposta e um horário para conversar.
- Você decide se nos contrata para o projeto.
Gratuito e sem compromisso. O que você enviar é usado apenas para preparar a proposta.
Planejar a estratégia de vendas do meu empreendimento · Programas por tipo de construtora
Por que as últimas unidades ficam paradas
As últimas casas de um projeto costumam ser as mais difíceis de vender por razões que não estão relacionadas ao preço: são as plantas ou posições menos desejáveis, que foram deixadas de lado; a comunidade parece concluída e a energia do lançamento desapareceu; os imóveis modelo podem já ter sido vendidos; e os corretores seguiram para o próximo projeto. Os compradores também percebem que um incorporador com poucas unidades restantes pode estar motivado. A BreakThru Realty começa identificando qual desses motivos se aplica a cada unidade, porque a solução adequada é diferente para uma posição ruim e para a falta de fluxo de compradores.
Custos de manutenção, reduções de preço ou incentivos
Cada casa não vendida gera ao incorporador custos mensais de juros, impostos, taxas da associação, seguro e manutenção. Esse custo oferece uma base racional para comparar uma redução de preço imediata com a continuidade dos custos de manutenção. Incentivos, como contribuições para os custos de fechamento, melhorias ou redução da taxa de juros por meio de um credor, podem movimentar uma casa sem alterar o preço registrado que será considerado em avaliações futuras, mas nem sempre são o que os compradores desejam. A BreakThru Realty apresenta as opções em números que o incorporador pode comparar e recomenda uma para cada casa. Os compradores são encaminhados a um credor hipotecário para qualquer incentivo de financiamento.
Redefinindo o preço do estoque disponível
Uma casa que está há muito tempo no mercado precisa de uma nova abordagem, não apenas de um novo preço. A BreakThru Realty analisa cada casa não vendida em comparação com a concorrência atual, tanto de revenda quanto nova, e recomenda um preço respaldado pelo que foi vendido desde que a casa foi anunciada. Quando apropriado, a casa é fotografada novamente, o anúncio é reescrito e o imóvel é reapresentado aos corretores como uma nova oportunidade. As reduções de preço são feitas em uma única etapa significativa, em vez de uma série de pequenas reduções, que sinalizam fraqueza sem atrair compradores.
Vendendo os imóveis modelo e os imóveis prontos
Os imóveis modelo contam com os acabamentos mais sofisticados e mobiliário, e geralmente são os últimos a serem vendidos. Eles podem ser vendidos com os móveis, vendidos com um contrato de leaseback para que o construtor continue usando-os até a conclusão da comunidade, ou vendidos definitivamente ao final. Os imóveis prontos não vendidos exigem uma decisão sobre mantê-los, oferecer um desconto ou apresentá-los em um pacote. A BreakThru Realty recomenda a abordagem para cada imóvel e anuncia os modelos para compradores que valorizam casas prontas para morar, como compradores de segunda residência e famílias em mudança.
Uma venda em bloco ou uma casa por vez
Um incorporador com várias casas ou unidades restantes pode vendê-las uma por vez no varejo ou vender várias juntas a um investidor com desconto. As vendas no varejo normalmente geram mais por casa, mas levam mais tempo e mantêm os custos; uma venda em bloco encerra o projeto mais rapidamente, porém a um preço mais baixo e, às vezes, afeta a percepção dos proprietários restantes sobre a comunidade. A BreakThru Realty compara as duas opções em termos líquidos para o incorporador, identifica investidores para a opção em bloco e pode conduzir ambas em paralelo para que o incorporador escolha com ofertas reais em mãos.
Planejando o cronograma de encerramento
Um encerramento precisa de uma data-alvo, de um plano para cada casa restante e de um orçamento para o esforço final. A BreakThru Realty elabora esse cronograma com o incorporador: quais casas terão o preço redefinido e quando, quando os imóveis modelo serão disponibilizados, quando uma opção em bloco será considerada e o que acontecerá com os gastos de marketing à medida que o estoque diminuir. O progresso é informado semanalmente em comparação com o plano, para que o incorporador possa ver se o encerramento está dentro do cronograma e fazer ajustes antes que os custos de manutenção reduzam o retorno final do projeto.
Transferindo a associação aos proprietários
À medida que um projeto esgota seu estoque, o controle da associação de proprietários ou do condomínio passa do incorporador para os proprietários, conforme os prazos estabelecidos pela legislação da Florida e pelos documentos reguladores. O período de transferência pode afetar as vendas: os compradores perguntam quem controla a associação, se o orçamento será alterado e se há questões pendentes. A BreakThru Realty mantém os compradores informados com precisão sobre a situação da associação, coordena com o advogado do incorporador e a empresa de administração o que pode ser divulgado e ajusta o marketing ao período de transferência quando isso é útil. O processo jurídico em si é responsabilidade do advogado do incorporador.
Perguntas que você pode estar fazendo
- Já temos uma equipe de vendas própria.
- Então a análise trata do que uma imobiliária acrescenta: exposição no MLS e na rede de corretores, alertas para compradores, o público de lançamentos deste site e representação para os compradores que sua equipe não alcança. Muitas construtoras usam os dois.
- Como vocês são remunerados?
- Uma comissão acordada por escrito no contrato de representação, geralmente por fechamento. A análise e a proposta não têm custo.
- Nosso projeto não está concluído.
- Esse é o momento certo. O posicionamento, a precificação e as reservas na planta são definidos antes do primeiro fechamento, e o plano muda conforme o projeto evolui.
Converse sobre seu estoque remanescente
Onde o projeto está localizado, o que ele é e em que estágio se encontra. Isso é encaminhado ao corretor responsável, que responde em até um dia útil com uma proposta preliminar de como a BreakThru Realty o abordaria ou informa claramente se não somos a escolha adequada.
Ligue ou envie um e-mail diretamente para a imobiliária: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Perguntas frequentes de construtoras e incorporadoras
- Por que as últimas casas de um empreendimento são difíceis de vender?
- Muitas vezes porque são as posições e plantas que os compradores deixaram de lado, a energia do lançamento desapareceu, os imóveis modelo podem já ter sido vendidos e os corretores seguiram para projetos mais novos. A BreakThru Realty identifica qual motivo se aplica a cada unidade antes de recomendar uma solução, porque uma posição ruim exige uma resposta diferente da falta de fluxo de compradores.
- O incorporador deve reduzir os preços ou oferecer incentivos para o estoque remanescente?
- Depende da casa e do comprador. A BreakThru Realty compara uma redução de preço com incentivos e com a continuidade dos custos de manutenção em números que o incorporador pode analisar, e recomenda uma abordagem para cada casa. Os incentivos de financiamento são organizados com um credor; os compradores devem consultar um credor hipotecário sobre eles.
- Os imóveis modelo podem ser vendidos com leaseback?
- Sim. Um modelo pode ser vendido a um comprador que o aluga novamente ao construtor até a conclusão da comunidade, vendido mobiliado ou vendido definitivamente ao final. A BreakThru Realty recomenda a abordagem adequada ao projeto e anuncia os modelos para compradores que valorizam uma casa pronta e mobiliada.
- Uma venda em bloco para um investidor é uma boa forma de encerrar um projeto?
- Às vezes. Uma venda em bloco encerra rapidamente os custos de manutenção, mas geralmente a um preço por casa inferior ao das vendas no varejo. A BreakThru Realty compara as duas opções em termos líquidos, identifica investidores e pode conduzir uma opção em bloco paralelamente às vendas no varejo, para que o incorporador decida com ofertas reais.
- Como a transferência da associação afeta as vendas de encerramento?
- Os compradores querem saber quem controla a associação, se o orçamento será alterado e se há questões pendentes. A BreakThru Realty os mantém informados com precisão e coordena as mensagens com o advogado do incorporador e a empresa de administração. O prazo e o processo de transferência são regidos pela legislação da Florida e pelos documentos reguladores; consulte um advogado.