Vendas e marketing de apartamentos em pré-construção para incorporadores
You build the tower. We run the presales, the disclosures and the sales center under the Florida Condominium Act.
Um apartamento novo é vendido sob regras que não se aplicam a uma casa: a Lei de Condomínios da Florida, uma série de documentos da oferta, depósitos em conta de garantia e o direito de cancelamento do comprador. Os compradores de apartamentos em South Florida também chegam com dúvidas sobre seguros, reservas e edifícios mais antigos. BreakThru Realty é a imobiliária de vendas e marketing para incorporadores de apartamentos, desde um edifício boutique até uma torre, e esta página explica como comercializa apartamentos novos dentro dessas regras e responde a essas perguntas.
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Seu primeiro passo: Análise da estratégia de vendas do empreendimento
Comece com uma análise da estratégia de vendas do empreendimento
Uma boa construção merece um plano de vendas elaborado antes de a primeira unidade ficar pronta, e não depois que o estoque fica parado. A análise cobre a demanda local, o posicionamento, a precificação, o plano de marketing e como os compradores seriam atendidos, especificamente para o seu projeto.
O que você recebe
- Demanda no submercado: o que está vendendo, a que preço por pé quadrado e com que rapidez, segundo o MLS
- Estratégia de posicionamento e preço para o seu produto: apartamentos, casas, construção sob medida ou estoque remanescente
- O plano de marketing: exposição no MLS, as páginas de lançamentos deste site, a rede de corretores e os alertas para compradores
- Como as consultas de compradores, os contratos e os fechamentos seriam conduzidos e reportados a você
- Uma estrutura de representação proposta, acordada por escrito
Próximos passos
- Conte-nos sobre o projeto, o produto e em que fase ele está.
- Nosso corretor responsável analisa o submercado e prepara uma proposta preliminar.
- Respondemos em até um dia útil com a proposta e um horário para conversar.
- Você decide se nos contrata para o projeto.
Gratuito e sem compromisso. O que você enviar é usado apenas para preparar a proposta.
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A Lei de Condomínios no estande de vendas
De acordo com a Lei de Condomínios da Florida, um comprador que adquire um apartamento de uma incorporadora pode cancelar dentro de 15 dias após assinar o contrato ou receber todos os documentos exigidos pela Lei. O contrato deve informar isso, e uma equipe de vendas que trata os 15 dias como mera formalidade gera cancelamentos. A BreakThru Realty informa claramente todos os compradores sobre esse direito antes da assinatura, entrega os documentos exigidos e registra o recebimento, usando o período de cancelamento para responder a perguntas, e não para pressionar. Em seus relatórios, os contratos só são considerados firmes após o término desse período. Incorporadoras e compradores devem confirmar os detalhes com um advogado.
Depósitos mantidos em conta de garantia
Os depósitos feitos em uma incorporadora para um apartamento novo são mantidos em conta de garantia de acordo com a Lei de Condomínios, e as condições para liberar qualquer parcela para a construção são definidas pela Lei e pelo contrato da conta de garantia. Os compradores perguntam sobre isso mais do que quase qualquer outro assunto, porque estão entregando dinheiro por um edifício que ainda não existe. A BreakThru Realty explica claramente para onde vai o depósito e quem o mantém, fornece aos compradores os dados do agente da conta de garantia, acompanha cada depósito conforme o cronograma do contrato e confirma cada recebimento por escrito. Perguntas detalhadas sobre as condições de liberação são encaminhadas ao advogado da incorporadora.
O prospecto e os documentos da oferta
O pacote de oferta de um apartamento novo, incluindo o prospecto ou circular de oferta, a declaração, o estatuto, o orçamento operacional estimado e as plantas, é extenso, e a maioria dos compradores não o lerá por completo. Eles lerão as partes que respondem às suas perguntas, se alguém lhes mostrar onde encontrá-las. A BreakThru Realty prepara um guia curto dos documentos para cada projeto, indicando onde encontrar o orçamento, as regras de aluguel, as regras para animais de estimação, a designação das vagas de estacionamento e os direitos reservados da incorporadora, além de registrar a entrega do conjunto completo para que o período de cancelamento comece em uma data documentada.
Por que as inspeções de marcos ajudam edifícios novos a vender
Desde 2022, a legislação da Florida exige inspeções estruturais de marcos e estudos de reservas para a integridade estrutural de edifícios de apartamentos com três ou mais andares. Para muitos proprietários de edifícios mais antigos, isso significou avaliações extraordinárias e taxas condominiais mais altas, e os compradores de revenda agora fazem perguntas difíceis sobre qualquer edifício antigo. Um edifício novo responde a muitas dessas perguntas de outra forma: sua estrutura é nova, suas reservas estão sendo estabelecidas desde o início e seus sistemas estão cobertos por garantias. A BreakThru Realty apresenta esse contraste com cuidado e precisão, sem depreciar edifícios específicos e sem prometer que nunca haverá avaliações futuras, pois uma nova associação ainda precisa financiar suas reservas.
Seguro e orçamento da associação
Um comprador de apartamento paga pelo seguro de duas formas: uma vez por meio da associação, para o edifício, e outra em sua própria apólice, para a unidade. O orçamento operacional estimado nos documentos da oferta mostra a parcela da associação, e os compradores em South Florida o analisam cuidadosamente. A BreakThru Realty garante que os corretores compreendam o orçamento linha por linha, consigam explicar o que a cobrança mensal cobre e encaminhem os compradores ao próprio agente de seguros para a apólice da unidade e a cobertura contra inundações, que é separada do seguro residencial. Perguntas sobre financiamento, inclusive se o projeto atenderá aos requisitos de aprovação de apartamentos de um credor, devem ser encaminhadas a um credor hipotecário.
Compradores investidores, de segunda residência e internacionais
Os apartamentos em South Florida atraem compradores que não morarão na unidade em tempo integral: proprietários de segunda residência do norte, investidores e compradores internacionais. Cada grupo faz perguntas diferentes. Compradores de segunda residência querem saber quem cuidará da unidade enquanto estiverem fora. Investidores perguntam sobre as regras de aluguel e os custos da associação. Compradores internacionais perguntam sobre o fechamento à distância, câmbio e impostos. A BreakThru Realty prepara respostas para cada grupo com antecedência, agenda visitas remotas e assinatura eletrônica quando o contrato permitir e encaminha dúvidas fiscais ao próprio contador ou consultor tributário do comprador, em vez de respondê-las.
Restrições de aluguel na declaração
Se e com que frequência o proprietário pode alugar a unidade está previsto na declaração do condomínio, e isso influencia quem comprará. Um edifício que permite aluguéis de curta duração atrai investidores e pode preocupar proprietários que ocuparão a unidade; um edifício com prazos mínimos de locação atrai o público oposto. A incorporadora define as regras iniciais ao elaborar a declaração, e a BreakThru Realty oferece uma visão de vendas antes da finalização: quais compradores as regras atrairão, o que edifícios concorrentes permitem e como as regras de aluguel podem afetar a aprovação do credor. Depois de definidas, as regras são apresentadas com precisão em todo o marketing e explicadas a cada comprador.
Operação do estande de vendas
Um estande de vendas de apartamentos é em parte showroom e em parte sala de documentos. Ele precisa de uma equipe treinada em horários compatíveis com o fluxo de compradores, um sistema que registre cada visitante e cada entrega de documentos, um processo para contratos e depósitos que atenda à Lei e uma linha clara de comunicação com a incorporadora para decisões sobre preços e reservas de unidades. A BreakThru Realty pode formar e administrar a equipe do estande de vendas ou apoiar a equipe da incorporadora, manter um inventário atualizado para que dois compradores nunca recebam a promessa da mesma unidade e informar o fluxo de visitantes, contratos, cancelamentos e depósitos no formato necessário à incorporadora e ao seu credor.
Perguntas que você pode estar fazendo
- Já temos uma equipe de vendas própria.
- Então a análise trata do que uma imobiliária acrescenta: exposição no MLS e na rede de corretores, alertas para compradores, o público de lançamentos deste site e representação para os compradores que sua equipe não alcança. Muitas construtoras usam os dois.
- Como vocês são remunerados?
- Uma comissão acordada por escrito no contrato de representação, geralmente por fechamento. A análise e a proposta não têm custo.
- Nosso projeto não está concluído.
- Esse é o momento certo. O posicionamento, a precificação e as reservas na planta são definidos antes do primeiro fechamento, e o plano muda conforme o projeto evolui.
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O edifício, seu número de unidades, onde está localizado e o que o credor espera em termos de vendas antecipadas. O corretor responsável responde em até um dia útil com uma proposta preliminar para as vendas antecipadas, o lançamento e o centro de vendas.
Ligue ou envie um e-mail diretamente para a imobiliária: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Perguntas frequentes de construtoras e incorporadoras
- Um comprador pode cancelar a compra de um apartamento novo na Florida?
- De acordo com a Lei de Condomínios da Florida, um comprador que adquire um apartamento de uma incorporadora pode cancelar dentro de 15 dias após assinar o contrato ou receber todos os documentos exigidos. A BreakThru Realty explica esse direito antes da assinatura e documenta a entrega do pacote de oferta. Compradores e incorporadoras devem confirmar com um advogado como isso se aplica a um contrato específico.
- Os depósitos de apartamentos novos são mantidos em conta de garantia?
- Sim. Os depósitos feitos em uma incorporadora são mantidos em conta de garantia de acordo com a Lei de Condomínios da Florida, e o contrato da conta de garantia e a Lei regulam qualquer liberação para a construção. A BreakThru Realty acompanha os depósitos e confirma os recebimentos com o agente da conta de garantia, mas não os mantém; perguntas detalhadas devem ser encaminhadas ao advogado da incorporadora.
- Como as regras de inspeção de marcos afetam as vendas de apartamentos novos?
- Desde 2022, a legislação da Florida exige inspeções estruturais de marcos e estudos de reservas para a integridade estrutural de edifícios de apartamentos com três ou mais andares. Compradores preocupados com avaliações extraordinárias em edifícios mais antigos muitas vezes consideram a construção nova atraente, embora uma nova associação ainda precise financiar suas próprias reservas ao longo do tempo, e o marketing deve informar isso.
- A quem os compradores de apartamentos devem perguntar sobre seguros e financiamento?
- Ao próprio agente de seguros, sobre a apólice da unidade e a cobertura contra inundações, que é separada do seguro residencial, e a um credor hipotecário, sobre o financiamento, inclusive se o projeto atende aos requisitos de aprovação de apartamentos do credor. A BreakThru Realty explica o orçamento da associação e encaminha os compradores a esses consultores.
- A BreakThru Realty pode administrar um estande de vendas de apartamentos?
- Sim. A BreakThru Realty pode formar e operar a equipe do estande de vendas ou apoiar a equipe da incorporadora, com registros de visitantes e entregas de documentos, inventário atualizado das unidades, processamento de contratos e depósitos e relatórios regulares. A incorporadora mantém todas as decisões sobre preços, reservas e políticas.
- Um apartamento novo deve permitir aluguéis de curta duração?
- Essa é uma decisão da incorporadora, registrada na declaração. A BreakThru Realty oferece uma visão de vendas antes da finalização das regras: quais compradores elas atraem, o que edifícios concorrentes permitem e como as regras de aluguel podem afetar a aprovação do credor. O advogado da incorporadora redige a declaração.