Serviços de corretagem para construtoras residenciais em South Florida
A relação de corretagem do anúncio, do contrato à mesa de fechamento
A corretagem do anúncio de uma construtora realiza uma série de tarefas pouco glamorosas que determinam se os imóveis serão fechados no prazo: o contrato que define a relação, os anúncios no MLS que mostram o verdadeiro estágio da construção, as regras para corretores parceiros e a administração do próprio contrato da construtora, desde o depósito até a visita de inspeção. Esta página explica como a BreakThru Realty lida com cada uma delas.
Solicitar uma proposta de anúncio
Termos do contrato de anúncio
O contrato entre uma construtora e sua imobiliária do anúncio merece mais atenção do que um anúncio de revenda, pois pode abranger muitos lotes ao longo de várias fases e anos. Os pontos que vale a pena negociar são o inventário abrangido (todos os imóveis, uma fase ou lotes específicos), como os imóveis são adicionados à medida que são lançados, se as vendas diretas da construtora envolvem alguma taxa, o prazo e sua renovação, o marketing com o qual a imobiliária se compromete, a periodicidade dos relatórios e como qualquer uma das partes pode encerrá-lo. A BreakThru Realty registra esses termos de forma explícita, em vez de deixá-los em um formulário padrão criado para uma única casa.
- Inventário abrangido e como novas fases ou lotes são adicionados ao contrato
- Tratamento das vendas realizadas diretamente pela construtora, sem a imobiliária
- Prazo, renovação e direitos de rescisão de ambas as partes, em linguagem clara
- Compromissos de marketing e o orçamento que os financia
- Periodicidade e formato dos relatórios, e quem os recebe
Construção nova no MLS, inserida corretamente
Compradores e seus corretores pesquisam no MLS por status, e um imóvel novo pode estar em três situações muito diferentes: construção ainda não iniciada, em construção ou concluída. A BreakThru Realty anuncia cada imóvel com o status e a conclusão estimada que correspondem à realidade, identifica as imagens de projeto como imagens de projeto, anexa os adendos e as divulgações da construtora para que o corretor do comprador possa consultá-los antes de apresentar uma oferta e mantém corretos os campos de ano de construção, lote, associação, CDD e zona de inundação. Quando um imóvel muda de etapa ou a data de conclusão é alterada, o anúncio é atualizado na mesma semana. Uma data de conclusão estimada desatualizada é a maneira mais rápida de perder a confiança de um corretor parceiro.
Remuneração do corretor parceiro desde agosto de 2024
Desde agosto de 2024, as ofertas de remuneração ao corretor do comprador não podem aparecer no MLS, e os compradores assinam um contrato por escrito com seu próprio corretor antes de visitar um imóvel. As construtoras ainda podem oferecer remuneração ao corretor parceiro; ela apenas precisa ser comunicada fora do MLS. A BreakThru Realty ajuda a construtora a formalizar seu programa de corretores, divulgá-lo onde os corretores possam encontrá-lo (uma página para corretores no site da construtora, uma folha de apresentação de uma página ou contato direto) e aplicá-lo de maneira consistente. Também garante que o contrato de compra e qualquer formulário de registro do corretor indiquem quem paga quem, para que ninguém descubra os termos no fechamento.
Registro de corretores e disputas sobre a causa eficiente
A discussão mais comum nas vendas de imóveis novos é saber se o corretor do comprador tem direito a alguma remuneração quando o comprador entrou primeiro sozinho no imóvel-modelo. Essas disputas podem ser evitadas se a construtora tiver uma política de registro por escrito, aplicá-la sempre da mesma forma e registrar cada primeira visita com a data e o nome de qualquer corretor presente. A BreakThru Realty redige ou analisa essa política com a construtora, mantém o registro de visitas e trata uma reivindicação contestada verificando os registros em relação à política antes de prometer qualquer coisa. Quando uma disputa não pode ser resolvida dessa forma, ela é encaminhada ao corretor e, se necessário, ao advogado da construtora.
Administração do próprio contrato da construtora
A maioria das construtoras vende usando seu próprio contrato de compra, em vez dos formulários padrão de revenda da Florida, e esses contratos diferem em aspectos que compradores e seus corretores frequentemente não percebem: termos de financiamento, prazos de conclusão, direito da construtora de substituir materiais, termos de garantia e distribuição dos custos de fechamento. A BreakThru Realty conhece o formulário da construtora antes de vender com base nele, orienta cada comprador e corretor parceiro sobre os pontos que costumam causar problemas e acompanha cada contrato em relação aos seus próprios prazos. Ela não reescreve o contrato da construtora; as alterações são encaminhadas à construtora e ao seu advogado, e um comprador com dúvidas sobre financiamento recebe sempre a mesma orientação: consulte um credor hipotecário.
Depósitos, seleções e alterações dentro do prazo
Um contrato de imóvel a ser construído segue datas que o comprador raramente lembra: quando vence o próximo depósito, quando termina o prazo para escolher opções e quando uma alteração estrutural deixa de ser possível. O descumprimento dos prazos de seleção atrasa a construção e gera disputas sobre o que foi prometido. A BreakThru Realty mantém um calendário para cada contrato, lembra os compradores e seus corretores com antecedência sobre cada depósito e prazo de seleção, confirma que cada reunião no centro de design ocorreu e obtém a assinatura e a precificação das alterações antes do início do trabalho, para que o cronograma de construção da construtora não seja atrasado por questões administrativas.
Visitas de inspeção e fechamento com a empresa de títulos da construtora
As últimas semanas da venda de uma casa nova têm mais etapas do que uma revenda: o certificado de ocupação, o levantamento topográfico final, a orientação antes do fechamento e a lista de pendências, as transferências de serviços públicos e os documentos da associação e do CDD que o comprador deve receber. Muitas construtoras fecham por meio de sua própria empresa de títulos ou de uma empresa afiliada. A BreakThru Realty coordena com essa empresa de títulos desde o dia em que o contrato é assinado, agenda a visita de inspeção quando o imóvel está pronto, acompanha as pendências até sua conclusão e confere o demonstrativo de fechamento com o contrato antes de o comprador ser convidado a assinar, para que o dia do fechamento seja uma formalidade, e não uma negociação.
Solicitar uma proposta de anúncio
Onde o projeto está localizado, o que ele é e em que estágio se encontra. Isso é encaminhado ao corretor responsável, que responde em até um dia útil com uma proposta preliminar de como a BreakThru Realty o abordaria ou informa claramente se não somos a escolha adequada.
Ligue ou envie um e-mail diretamente para a imobiliária: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Perguntas frequentes de construtoras e incorporadoras
- As construtoras ainda podem pagar os corretores dos compradores após as mudanças de agosto de 2024?
- Sim. Desde agosto de 2024, as ofertas de remuneração ao corretor do comprador não podem ser publicadas no MLS, e os compradores assinam um contrato por escrito com seu corretor antes de visitar um imóvel. Uma construtora ainda pode oferecer remuneração ao corretor parceiro fora do MLS, e a BreakThru Realty ajuda a formalizar esse programa e comunicá-lo diretamente aos corretores. Confirme os detalhes com seu advogado.
- Como a BreakThru Realty anuncia um imóvel que ainda não foi construído?
- Com o status que corresponde à realidade, uma data de conclusão estimada honesta, imagens de projeto claramente identificadas como imagens de projeto e os adendos da construtora anexados desde o primeiro dia. O anúncio é atualizado à medida que a construção avança por cada etapa, e a data de conclusão é alterada assim que houver atraso, para que os corretores dos compradores possam confiar no que leem.
- Como são tratadas as disputas de registro do corretor do comprador?
- Com base na política por escrito e nos registros. A BreakThru Realty trabalha com a construtora em uma política de registro, registra cada primeira visita com a data e qualquer corretor presente e resolve uma reivindicação comparando esse registro com a política. Uma disputa que não seja resolvida pelos registros é encaminhada ao corretor responsável e, quando necessário, ao advogado da construtora.
- A BreakThru Realty vende usando o próprio contrato de compra da construtora?
- Sim. A maioria das construtoras usa seu próprio contrato, e a BreakThru Realty vende com base nele, explica seus termos aos compradores e corretores parceiros e acompanha todos os prazos nele previstos. As alterações no próprio contrato cabem à construtora e ao seu advogado; a imobiliária sinaliza problemas recorrentes observados no mercado para que a construtora decida se deseja revisar o formulário.
- Quem coordena o fechamento quando a construtora usa sua própria empresa de títulos?
- A BreakThru Realty coordena com a empresa de títulos da construtora desde o contrato até o fechamento: compartilha o contrato e os adendos, acompanha o certificado de ocupação e o levantamento topográfico final, confirma as divulgações da associação e do CDD e revisa o demonstrativo de fechamento em relação ao contrato antes de o comprador assinar. As dúvidas sobre financiamento devem ser encaminhadas ao credor do comprador; os compradores são orientados a consultar um credor hipotecário.