BreakThru Realty

Private Client · Novas construções

Novas construções e casas personalizadas para atletas profissionais

Construindo de acordo com um cronograma que precisa se adaptar à temporada

Comprar uma casa nova ou construir uma costuma atrair atletas por motivos óbvios: tudo é novo, a planta pode se adaptar a uma rotina de treinamento e ninguém mais morou ali. Os riscos são menos evidentes. Os contratos das construtoras protegem a construtora, os depósitos ficam expostos ao risco por meses ou anos e as datas de conclusão mudam. BreakThru Realty representa o comprador em cada etapa e planeja a construção em torno da temporada, em vez de esperar que as duas coincidam.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Planeje uma nova construção com privacidade · Nosso padrão de privacidade

O contrato da construtora é da construtora

Casas novas não são vendidas com o contrato residencial padrão da Florida. Construtoras e incorporadoras usam seus próprios contratos, elaborados para protegê-las: amplos direitos de adiar a conclusão, substituir materiais e acabamentos de qualidade semelhante, ficar com os depósitos em caso de inadimplência do comprador, limitar as garantias ao que a construtora decidir oferecer e, muitas vezes, encaminhar disputas para arbitragem em vez de tribunal. Nada disso é incomum, e parte desses termos pode ser negociada por um comprador com poder de negociação. Seu advogado deve ler o contrato antes de você assiná-lo, e BreakThru Realty destacará as cláusulas mais importantes para alguém cujo cronograma é definido por uma temporada.

Cadastre seu corretor antes da primeira visita

A maioria das construtoras exige que o corretor do comprador seja cadastrado na primeira visita do comprador a um centro de vendas ou imóvel modelo, e muitas não reconhecem uma representação que seja apresentada depois. Se um atleta, familiar ou gerente de negócios entrar sozinho em uma galeria de vendas, o comprador poderá perder a oportunidade de ter um corretor negociando em seu nome naquela comunidade. Deixe a BreakThru Realty organizar a primeira visita ou, pelo menos, avise-nos antes de ir. O cadastro também nos permite fazer as perguntas que um escritório de vendas geralmente não oferece espontaneamente: quais lotes fazem divisa com futuras fases, quanto a associação cobrará quando a construtora fizer a transferência e quantas casas na comunidade ainda não foram vendidas.

Para onde vai o depósito e o que o protege

Os depósitos de novas construções são altos e ficam retidos por muito tempo, portanto é importante saber onde estão. No caso de apartamentos em pré-construção, a legislação da Florida estabelece regras sobre como os depósitos dos compradores devem ser mantidos em escrow e quando uma incorporadora pode usar parte deles na construção, e o contrato informa qual opção a incorporadora escolheu. As construtoras de casas podem ter direito, conforme o contrato, de usar os depósitos para custos de construção, o que significa que a segurança do depósito depende apenas da construtora. Seu advogado deve confirmar como cada depósito é mantido antes que qualquer dinheiro seja enviado. Se a compra for financiada na conclusão, consulte um credor hipotecário desde cedo, pois uma aprovação de financiamento emitida hoje pode não permanecer válida após uma construção longa.

Apartamentos em pré-construção e o calendário da temporada

Uma torre de apartamentos nova pode levar anos desde o lançamento das vendas até o certificado de ocupação, e as datas projetadas de conclusão frequentemente atrasam devido a licenças, financiamento e à temporada de furacões. Um atleta nunca deve planejar uma mudança com base na data projetada de entrega da incorporadora. Planejamos separadamente a moradia para as temporadas intermediárias, geralmente por meio de um aluguel, e tratamos a nova residência como uma chegada futura, não como uma data fixa. Antes de assinar, também analisamos o orçamento do edifício, as reservas que a incorporadora está constituindo e os documentos que regerão a associação quando os proprietários assumirem o controle, pois as regras de inspeção de marcos e de reservas estruturais aplicáveis a edifícios de apartamentos mais antigos um dia também serão aplicáveis a este.

Casas personalizadas: o lote vem primeiro

Uma casa personalizada é bem-sucedida ou não por causa do lote. Antes de comprar o terreno, verificamos o zoneamento, os recuos e a ocupação do lote permitidos pelo código, o limite de altura e quaisquer regras arquitetônicas da associação que se sobreponham a eles. A zona de inundação da FEMA e a elevação de inundação de referência determinam a altura do piso acabado, o que altera a aparência e o custo da casa. Lotes de frente para o mar estão sujeitos à Coastal Construction Control Line, e construir em direção ao mar a partir dela exige uma licença estadual separada. Um levantamento topográfico, um relatório do solo e a confirmação de que água, esgoto e energia elétrica chegam ao lote completam o quadro. Os prazos de licenciamento variam muito entre os municípios e, em alguns deles, são medidos em meses.

Verificando por conta própria a licença da construtora

Qualquer pessoa que construa uma casa para você na Florida deve ter uma licença de construtor da Florida, que pode ser verificada na pesquisa pública de licenças do estado antes da assinatura de qualquer documento. O registro mostra se a licença está ativa e se houve alguma medida disciplinar. Peça também comprovantes de cobertura de responsabilidade civil geral e de compensação trabalhista, e visite casas concluídas pela construtora. A legislação de gravames de construção da Florida permite que subempreiteiros e fornecedores não pagos registrem gravames sobre sua propriedade, portanto cada pagamento à construtora deve ser acompanhado de liberações de gravame daqueles que foram pagos, e o pagamento final deve vir acompanhado de uma liberação final. BreakThru Realty pode ajudar você a reunir essas verificações; o contrato deve ser analisado com seu advogado.

Um representante do proprietário enquanto você viaja

Uma construção personalizada exige decisões todas as semanas, e uma temporada profissional tira o proprietário da cidade durante a maior parte delas. Muitos clientes contratam um representante do proprietário, um profissional independente da construção que participa das reuniões no local, analisa as solicitações de pagamento da construtora em comparação com o trabalho realmente realizado, fotografa o progresso e leva as decisões até você ou seu gerente de negócios em um formato que você possa responder de um quarto de hotel. Você contrata e paga essa pessoa diretamente. BreakThru Realty permanece no lado imobiliário, desde a compra do lote e o levantamento topográfico até o fechamento final da casa concluída, e coordena com o representante do proprietário para que nada fique sem acompanhamento entre os dois.

Alterações, atrasos e uma data de conclusão adequada à temporada

A maioria dos estouros de orçamento em uma construção personalizada vem de alterações, portanto cada alteração deve ser orçada e assinada por escrito antes da execução, e as verbas previstas para acabamentos devem ser realistas desde o início. Atrasos podem ocorrer por causa de licenças, inspeções, falta de materiais e tempestades, e a temporada de furacões pode interromper o trabalho externo por vários dias. Sugerimos programar a conclusão para a baixa temporada, com uma margem antes do training camp ou spring training, e manter um aluguel ou outra moradia disponível até a emissão do certificado de ocupação. Uma mudança durante a temporada é possível, mas ninguém deveria escolher azulejos enquanto se prepara para um jogo.

Inspeções finais e o ano de garantia

Antes de fechar a compra de qualquer casa nova, providencie uma inspeção independente, mesmo que ela seja recém-construída; os inspetores frequentemente encontram isolamento ausente, falhas nos arremates do telhado, vazamentos hidráulicos e nivelamento do terreno que direciona a água para a fundação. A visita de orientação da construtora gera uma lista de pendências, e o fechamento não deve ocorrer até que a lista seja acordada. Depois da mudança, registre cada defeito assim que aparecer e envie-o à construtora por escrito. Antes do fim do período de garantia da construtora, agende uma segunda inspeção independente e envie as conclusões, pois é muito mais difícil obter reparos solicitados depois do término da garantia.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Planeje uma nova construção com privacidade

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Um advogado deve analisar o contrato de compra da construtora?
Sim. Os contratos de construtoras e incorporadoras são redigidos para protegê-las, com amplos direitos de atrasar, substituir materiais e ficar com os depósitos. Um advogado pode explicar o risco de cada cláusula e negociar quando o comprador tiver poder de negociação, o que é melhor fazer antes de assinar ou enviar qualquer depósito.
Como os depósitos de um apartamento em pré-construção na Florida são protegidos?
A legislação da Florida estabelece regras sobre como as incorporadoras mantêm os depósitos dos compradores em escrow e quando parte deles pode ser usada na construção, e o contrato de compra informa qual regra se aplica. Seu advogado deve confirmar como e onde cada depósito é mantido antes do pagamento, pois um depósito pode ficar exposto ao risco por anos.
Como podemos verificar se uma construtora de casas personalizadas tem licença na Florida?
Pesquise o nome ou o número da licença da construtora na pesquisa pública de licenças do Estado da Florida, que mostra se a licença do construtor está ativa e qualquer medida disciplinar registrada. Peça também comprovantes de cobertura de responsabilidade civil e de compensação trabalhista, e visite casas concluídas pela construtora.
Uma casa personalizada pode ficar pronta a tempo da próxima temporada?
Às vezes, mas isso não deve ser considerado garantido. Licenças, inspeções, materiais e a temporada de furacões podem causar atrasos. Planeje a conclusão para a baixa temporada, com uma margem antes do camp, e mantenha um aluguel ou outra moradia disponível até a emissão do certificado de ocupação.
Uma casa recém-construída precisa de uma inspeção independente?
Sim. Inspetores independentes encontram regularmente defeitos em casas novas que não foram identificados durante a construção, como falhas no isolamento, problemas nos arremates e vazamentos hidráulicos. Faça a inspeção antes do fechamento e novamente pouco antes do vencimento da garantia da construtora, e envie os dois relatórios à construtora por escrito.
O corretor do comprador pode ser incluído depois da visita ao centro de vendas da construtora?
Muitas vezes, não. Muitas construtoras exigem que o corretor do comprador seja cadastrado na primeira visita e se recusam a reconhecer uma representação incluída posteriormente. Se você planeja conhecer uma nova comunidade, deixe a BreakThru Realty organizar ou cadastrar a visita primeiro.

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