What happens if my condo building fails a milestone inspection?

A building does not fail a milestone inspection so much as it moves to the second phase: the engineer found substantial structural deterioration and must now specify the repairs, which the association has to fund and complete on a schedule the local building department oversees. For an owner that usually means a special assessment, construction, and a period when the unit is harder to finance and sells at a discount. You can still sell, but buyers must be given the report, and the price has to reflect what they are taking on.

Can a buyer cancel after reading the milestone report?

Yes. Florida gives a condo buyer a cancellation period after receiving the required association documents, which now include the milestone report and reserve study where they exist. Your attorney confirms the period that applies to your contract.

Does the building have to be evacuated?

Only when the inspecting engineer or the building department finds an immediate safety threat, which is rare. Most phase-two findings lead to a repair program while residents stay in place.

Who pays the assessment if I sell mid-way through?

What the contract says. By default the seller pays instalments due before closing and the buyer those due after, but it is often negotiated, and the association's estoppel letter states the balance. See the special assessment guide.

Que se passe-t-il si l’immeuble de ma Copropriété échoue à une inspection de conformité majeure ?

Révisé par Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de BreakThru Realty, Florida License 3565210

Publié en octobre 9, 2026

La réponse courte

Un immeuble n’« échoue » pas vraiment à une inspection d’étape importante : il passe plutôt à la deuxième phase. L’ingénieur a constaté une détérioration structurelle importante et doit maintenant préciser les réparations, que l’association doit financer et effectuer selon un calendrier supervisé par le service local de la construction. Pour un propriétaire, cela signifie généralement une cotisation spéciale, des travaux et une période pendant laquelle le logement est plus difficile à financer et se vend avec une décote. Vous pouvez toujours vendre, mais les acheteurs doivent recevoir le rapport et le prix doit tenir compte de ce qu’ils devront assumer.

En quoi consiste l’inspection

Florida exige que les immeubles en copropriété et coopératives de trois étages ou plus fassent l’objet d’une inspection structurelle périodique réalisée par un architecte ou un ingénieur agréé lorsque l’immeuble atteint l’âge prévu par la loi (30 ans, ou plus tôt pour certains immeubles proches de la côte), puis tous les dix ans. La première phase est une inspection visuelle. Si elle révèle une détérioration structurelle importante, une deuxième phase est réalisée : une inspection plus approfondie avec des tests, ainsi qu’un rapport indiquant les réparations nécessaires. Votre association et son avocat peuvent confirmer les dates et les exigences applicables à votre immeuble.

Après la deuxième phase : réparations et financement

L’association doit faire réaliser les réparations, et la plupart des immeubles les financent au moyen d’une cotisation spéciale, d’un prêt ou des deux, car les réserves couvrent rarement les travaux structurels. Depuis les réformes 2024, les associations doivent également réaliser une étude des réserves pour l’intégrité structurelle et ne peuvent plus renoncer aux réserves pour les éléments structurels qu’elle couvre, ce qui augmente les charges dans de nombreux immeubles anciens. Pour les propriétaires, le résultat est un coût connu, un calendrier de travaux et, généralement, un immeuble plus solide au terme des travaux.

Ce que les acheteurs doivent savoir

Le rapport d’inspection périodique et l’étude des réserves font partie des documents de l’association, et Florida exige désormais que les acheteurs les reçoivent avant la clôture, avec les autres documents de la copropriété. Un acheteur qui les reçoit dispose d’un délai pour annuler. C’est pourquoi un immeuble en deuxième phase se vend sur la base des faits : le rapport, l’étendue des réparations, la cotisation spéciale et le calendrier, plutôt que sur la vue depuis le balcon.

Financement d’un immeuble en cours de réparation

Les prêteurs interrogent les associations au sujet des déficiences structurelles, des réparations non financées, des réserves et des litiges, et certains ne prêteront pas pour un immeuble faisant l’objet d’un constat en deuxième phase tant que les réparations n’ont pas commencé ou ne sont pas financées. Cela réduit le bassin d’acheteurs aux acheteurs au comptant et aux prêteurs qui accepteront de financer l’immeuble. Consultez un prêteur hypothécaire au sujet de votre immeuble avant de mettre votre logement en vente, et prévoyez de vous adresser à des acheteurs au comptant si le financement est limité.

Vendre maintenant ou après les réparations

Vendre maintenant signifie disposer d’un bassin d’acheteurs plus restreint, principalement composé d’acheteurs au comptant, et d’un prix qui tient compte de la cotisation spéciale et des désagréments. Vendre après les réparations signifie conserver le logement et payer la cotisation spéciale, puis vendre dans un immeuble qui a réussi l’inspection et dont les réserves sont financées, ce que recherchent les prêteurs et les acheteurs. Si l’immeuble dispose d’un plan crédible et que vous pouvez attendre, patienter vous rapportera généralement davantage. Si le plan est incertain ou si la cotisation spéciale dépasse ce que vous souhaitez assumer, vendez maintenant à des conditions transparentes.

Comment fixer le prix d’un logement en deuxième phase

À partir des clôtures réalisées dans votre immeuble depuis le rapport et d’immeubles comparables au même stade, en traitant la cotisation spéciale comme une condition du contrat plutôt qu’en la dissimulant dans le prix. Un agent de BreakThru vous montre le montant net selon chaque option et, si vous vendez maintenant, présente d’emblée le rapport, le plan de réparation et la cotisation spéciale afin que les acheteurs intéressés soient ceux qui peuvent conclure la transaction.

Parlez-en avec un courtier

Chaque vente repose sur ses propres chiffres. Demander une évaluation gratuite fondée sur les ventes clôturées qui correspondent à votre maison, ou consultez les chiffres du marché pour votre comté sur Études BreakThru Realty.

Que se passe-t-il si mon immeuble en copropriété échoue à une inspection périodique : questions

Que se passe-t-il si mon immeuble de copropriété échoue à une inspection d’étape importante ?: Un immeuble n’« échoue » pas vraiment à une inspection d’étape importante : il passe plutôt à la deuxième phase. L’ingénieur a constaté une détérioration structurelle importante et doit maintenant préciser les réparations, que l’association doit financer et effectuer selon un calendrier supervisé par le service local de la construction. Pour un propriétaire, cela signifie généralement une cotisation spéciale, des travaux et une période pendant laquelle le logement est plus difficile à financer et se vend avec une décote. Vous pouvez toujours vendre, mais les acheteurs doivent recevoir le rapport et le prix doit tenir compte de ce qu’ils devront assumer.
Un acheteur peut-il annuler après avoir lu le rapport d’inspection périodique ?: Oui. Florida accorde à l’acheteur d’un logement en copropriété un délai d’annulation après réception des documents obligatoires de l’association, qui comprennent désormais le rapport d’inspection périodique et l’étude des réserves lorsqu’ils existent. Votre avocat confirme le délai applicable à votre contrat.
L’immeuble doit-il être évacué ?: Uniquement lorsque l’ingénieur chargé de l’inspection ou le service du bâtiment constate une menace immédiate pour la sécurité, ce qui est rare. La plupart des constats en deuxième phase donnent lieu à un programme de réparation pendant que les résidents restent sur place.
Qui paie la cotisation spéciale si je vends en cours de travaux ?: Ce que prévoit le contrat. Par défaut, le vendeur paie les versements exigibles avant la clôture et l’acheteur ceux exigibles après, mais cela fait souvent l’objet d’une négociation, et la lettre d’apurement de l’association indique le solde. Consultez le guide sur les cotisations spéciales.