Cession de portefeuilles, d’actifs spéciaux & de biens immobiliers institutionnels

Toutes les façons dont une institution devient propriétaire d’un bien immobilier

La saisie immobilière est l’une des façons dont une institution devient propriétaire d’un bien immobilier, et le service couvre toutes les autres. Une banque accepte des actes tenant lieu de saisie, acquiert des garanties dans le cadre de restructurations et de radiations de créances, et hérite de biens immobiliers lors d’acquisitions et de fusions. Un fonds achète directement des portefeuilles, ou achète des créances et se retrouve propriétaire du bien immobilier qui les garantit. Un fiduciaire ou un administrateur acquiert un bien immobilier dans le cadre d’une succession ou d’une succession successorale. Une entreprise possède un surplus immobilier qu’elle n’occupe plus. Tous ces propriétaires rencontrent le même problème : un bien immobilier détenu comme un actif, l’obligation de bien le céder et aucune présence locale sur le marché où il se trouve. BreakThru Realty est cette présence locale.

• Cessions de portefeuilles et de plusieurs biens immobiliers
• Biens d’investissement et biens destinés à la location, occupés ou vacants
• Actifs en difficulté et non performants
• Actes tenant lieu de saisie, restructurations et radiations de créances
• Acquisitions dans le cadre de successions, de patrimoines successoraux et de fiducies
• Biens immobiliers d’entreprise et surplus immobilier
• Créances et garanties devenues des biens immobiliers titrés
• Actifs acquis par fusion ou achat de portefeuille

Stratégie de cession avant la cession

La première question concernant un actif institutionnel n’est pas le prix auquel le proposer ; c’est ce qu’il faut en faire. BreakThru Realty fournit une recommandation écrite sur la stratégie qui maximise le produit net compte tenu des propres contraintes du propriétaire : une annonce destinée aux particuliers dans un bien prêt à être commercialisé, une vente en l’état à un investisseur, une approche ciblée auprès d’un type d’acheteur précis, une location suivie d’une vente lorsque le marché locatif est plus favorable que le marché de la vente, une vente aux enchères ou la conservation du bien pendant une saison où la saisonnalité de South Florida modifie sensiblement le résultat. La recommandation présente les chiffres qui la justifient, notamment le rendement attendu de chaque réparation et le coût de détention de l’actif pour chaque mois supplémentaire.

Couverture, accès au MLS et connaissance du marché local

BreakThru Realty couvre les comtés de Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Martin, St. Lucie et Indian River et est membre de BeachesMLS, ce qui donne au courtier accès aux données sur les ventes conclues et les stocks actifs sur lesquelles reposent chaque évaluation et recommandation de prix. Cet accès sert également de base aux études de marché publiées par le courtier : des rapports sur le marché immobilier de chaque ville et comté couvert, actualisés quotidiennement à partir du MLS plutôt que saisis manuellement, avec une méthodologie publiée. Un propriétaire institutionnel qui examine une recommandation de prix peut consulter les données de marché qui la sous-tendent sur le même site web, plutôt que de devoir accepter le chiffre sur parole.

Marketing et portée auprès des acheteurs

Les biens institutionnels sont commercialisés selon les mêmes standards que toute autre annonce prise par le courtier : photographie professionnelle, données MLS complètes, diffusion sur les portails et publication sur un site web qui propose des pages MLS en direct pour les villes, les quartiers, les codes ZIP et les immeubles en copropriété de son territoire. Au-delà du canal destiné aux particuliers, le courtier s’adresse spécifiquement aux acheteurs qui réalisent ce type de transaction — une liste d’investisseurs et d’acheteurs au comptant, sa division commerciale pour les biens générant des revenus et les biens à usage mixte, ainsi que sa division de courtage d’entreprises lorsque le bien immobilier se trouve sous une entreprise en activité. Les cessions de plusieurs biens immobiliers peuvent être lancées par étapes afin de protéger les prix plutôt que d’être publiées simultanément dans le même sous-marché.

Gestion des transactions

Chaque dossier est géré du contrat à la clôture par le courtier plutôt que laissé à la partie de l’acheteur : commande du titre de propriété, demande précoce des certificats d’estoppel de l’association, recherches de privilèges municipaux et de permis ouverts, coordination de l’accès aux relevés et aux inspections, gestion des estoppels des locataires et des cessions de baux lorsque le bien est occupé, suivi du financement de l’acheteur jusqu’à l’autorisation de clôture et rapprochement du relevé de règlement avec le contrat avant la signature. Le courtier responsable examine le contrat et le relevé de clôture pour chaque transaction, ce qui constitue le contrôle recherché par un propriétaire institutionnel lorsqu’il demande qui est responsable du dossier.

Rapports sur plusieurs biens immobiliers

Un portefeuille fait l’objet d’un rapport en tant que portefeuille. Chaque actif possède son propre relevé hebdomadaire — activité marketing, visites et retours, demandes de renseignements, offres, positionnement du prix, travaux réalisés et en attente, problèmes non résolus et recommandation — et les actifs sont regroupés dans une vue unique indiquant où se trouve chacun dans le processus de cession, lesquels sont sous contrat, lesquels sont clôturés et lesquels sont bloqués, ainsi que la personne responsable du blocage. Les rapports sont transmis dans le système du client et selon son calendrier. Lorsqu’un client ne dispose d’aucun format, le courtier en fournit un que le client conserve.

Coordination des prestataires et entretien des biens

Tant qu’un actif est détenu, il doit être sécurisé, entretenu, protégé contre sa dégradation et maintenu en conformité avec la municipalité et l’association. BreakThru Realty coordonne les professionnels et services nécessaires — sécurisation et changement de serrures, enlèvement des débris, entretien paysager et de la piscine, activation des services publics, réparations et préparation du bien, questions relatives à l’association et à la conformité aux codes — selon la même règle que pour toute autre mission : devis détaillé, approbation écrite, photographies avant et après et facture rapprochée du devis approuvé. Le propriétaire traite avec le courtier, et non avec les prestataires.

Mission et capacité

Les missions vont d’un seul actif à la cession de plusieurs biens immobiliers, et d’une instruction limitée à l’évaluation à une gestion complète de la cession. Le courtier indique ce qu’il peut prendre en charge et dans quels délais, plutôt que d’accepter un volume qu’il ne peut pas gérer ; sa capacité est renforcée par ses agents agréés et son réseau de prestataires dans les six comtés qu’il couvre. Les conditions, la structure des honoraires et les obligations de reporting sont convenues par écrit avant l’attribution du premier actif, et le courtier travaille dans le cadre du contrat d’annonce, des avenants et du contrat avec les prestataires déjà en place chez le client, plutôt que d’imposer ses propres documents.

Qui est responsable

Un courtier responsable répond de chaque dossier institutionnel : examen du contrat, examen du relevé de clôture, respect de la législation de Florida applicable aux licences et de la législation sur l’égalité d’accès au logement, ainsi que gestion des escalades lorsqu’un problème survient concernant un actif. Son nom, son titre, son numéro de licence de Florida et ses coordonnées directes sont publiés sur ce site web plutôt que communiqués sur demande, et la licence peut être vérifiée de manière indépendante dans le registre public du Florida Department of Business and Professional Regulation. Un propriétaire institutionnel ne devrait jamais avoir à demander à un courtier qui est responsable de ses dossiers.

Références institutionnelles

Dossier de références

Les documents généralement demandés pour l’inscription à un réseau de courtiers, à une plateforme de gestion d’actifs ou à une liste de prestataires agréés. Ceux qui peuvent être rendus publics sont publiés et accessibles par des liens ici; le W-9, les justificatifs d’assurance et le dossier de licence sont envoyés par le courtier responsable sur demande.

• Dossier de licence du courtier immobilier en Florida — sur demande
• Formulaire W-9 — sur demande
• Certificat d’assurance — sur demande
• Carte de couverture et liste des comtés
• Biographie du courtier responsable
• Exemple d’avis de valeur du courtier
• Exemple de rapport hebdomadaire sur un actif

Deux formulaires en ligne: soumettre une mission ou demander le dossier de qualification

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions posées par les gestionnaires d’actifs

Qu’est-ce qu’un vendeur institutionnel dans l’immobilier ?

Un vendeur institutionnel est une organisation qui possède un bien immobilier comme un actif plutôt que comme une résidence : une banque, une coopérative de crédit, un gestionnaire de prêts hypothécaires, un fonds d’investissement, une entité publique, un fiduciaire ou un administrateur, une entreprise possédant un bien excédentaire ou une société de gestion d’actifs agissant pour l’un d’entre eux. Les caractéristiques distinctives sont que le propriétaire n’a pas d’attachement personnel au bien immobilier, n’est généralement pas situé à proximité, doit rendre des comptes à une autre partie quant au résultat et a besoin de documents et de rapports plutôt que d’être rassuré.

BreakThru Realty gère-t-elle plusieurs biens immobiliers à la fois ?

Oui. Les missions vont d’un seul actif à la cession de plusieurs biens immobiliers, chaque actif faisant l’objet d’un rapport individuel et le portefeuille d’un rapport global. Les cessions de plusieurs biens immobiliers peuvent être échelonnées afin que les actifs du même sous-marché ne soient pas lancés simultanément et ne se retrouvent pas en concurrence. Le courtier indique sa capacité pour une mission donnée avant de l’accepter, et non après.

Comment une institution peut-elle soumettre plusieurs biens immobiliers REO en vue de leur cession?

Utilisez le formulaire de mandat sur cette page, en sélectionnant la cession de portefeuille ou de plusieurs biens immobiliers comme type de mandat. Collez la liste des actifs avec une adresse par ligne, ou indiquez qu’un tableur sera transmis ultérieurement, et précisez le calendrier et le format de rapport requis pour le portefeuille. BreakThru Realty confirme la réception le même jour ouvrable, indique quels actifs se trouvent dans sa zone de couverture de six comtés ainsi que ceux qu’elle peut prendre en charge et à quelle échéance, et propose un calendrier de mise sur le marché afin que les actifs d’un même sous-marché ne se fassent pas concurrence. Un rapport est ensuite établi pour chaque actif et pour le portefeuille dans son ensemble.

BreakThru Realty travaille-t-elle avec des biens immobiliers loués et occupés ?

Oui. Un actif occupé est déclaré comme tel avec les éléments qui étayent cette constatation et, lorsque le bien immobilier est loué, le courtier gère l’examen du bail, les estoppels des locataires, la vérification du registre des loyers, la cession du bail à la clôture et le marketing auprès du type d’acheteur qui acquiert le bien sous réserve du bail. Le courtier ne prend pas en charge les expulsions ni les négociations avec les occupants, sauf sur instruction écrite du propriétaire et dans le respect de la législation de Florida.

BreakThru Realty peut-elle fournir des évaluations sans prendre l’annonce ?

Oui. Les avis de valeur du courtier, les évaluations extérieures et intérieures, les avis de valeur ajustés en fonction des réparations et en l’état, ainsi que les analyses comparatives du marché sont tous disponibles dans le cadre de missions autonomes, sans obligation de confier l’annonce du bien immobilier au courtier. Les missions d’évaluation בלבד sont souvent le point de départ d’une relation institutionnelle, et les détails figurent sur la page consacrée aux BPO et à l’évaluation des biens immobiliers.

De quoi BreakThru Realty a-t-elle besoin pour commencer une mission institutionnelle ?

La liste des biens avec leurs adresses, le type de mandat, les échéances et les obligations de reporting associées au dossier, la plateforme ou le format dans lequel le reporting est transmis, ainsi que le contrat d’annonce du client, ses avenants et son contrat avec un prestataire s’il utilise le sien. Lorsque le client exige d’abord que le courtier figure sur une liste de prestataires approuvés, le dossier de justificatifs — relevé de licence, W-9, documents d’assurance, carte de couverture, biographie du courtier, exemple de BPO et exemple de rapport hebdomadaire — est disponible sur cette page.

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