Who pays for franchise tenant representation?

In most South Florida commercial leases the tenant’s broker is paid by the landlord from the leasing commission it has already agreed to, so the franchisee usually pays nothing directly. Where a landlord does not pay a cooperating broker, the fee is agreed in writing first, and every source of BreakThru Realty’s compensation is disclosed to the franchisee in writing.

What is a franchise lease rider?

A franchise lease rider, also called a lease addendum or collateral assignment of lease, is the set of terms a franchisor requires in its franchisees’ leases: notice of default and the right to cure, the right to take over the lease if the franchise ends, the right to remove the brand’s marks, and approval over assignment. BreakThru Realty puts it in the letter of intent from the start.

Should a franchise lease be as long as the franchise agreement?

Generally the lease term with its renewal options should cover at least the franchise agreement’s term, so that the franchisee is not left with a franchise and no location. BreakThru Realty negotiates the term and options against the franchise agreement, and the franchisee’s attorney reviews both.

Can the personal guaranty on a franchise lease be limited?

Often it can be negotiated: capped at an amount, limited to a period, or burning off after a number of years of on-time payment, depending on the landlord and the market. BreakThru Realty negotiates the guaranty in the letter of intent, where it is easiest to change.

Does BreakThru Realty represent franchisees if it also introduced them to the franchisor?

Yes, if the franchisee chooses. BreakThru Realty is paid by participating franchisors, under a written agreement, when a candidate it introduced signs a franchise agreement; candidates pay BreakThru nothing for matching. Where BreakThru also represents a franchisee in a lease or purchase, both roles and both sources of compensation are disclosed in writing before that engagement is signed, and the franchisee is free to choose other real estate representation.

Représentation des franchisés locataires en Florida

Le volet locataire de la location, négocié par un courtier qui sait ce que le contrat de franchise doit en obtenir

BreakThru Realty est un courtier immobilier agréé en Florida qui recrute des franchisés pour les enseignes de franchise participantes et représente les franchiseurs et les franchisés dans les transactions immobilières en Florida liées à chaque nouvelle unité. Cette page porte sur la location : ce que négocie le courtier du franchisé, les clauses propres à une location de franchise qu’une location commerciale ordinaire ne comporte pas, et la manière dont les exigences du franchiseur y sont intégrées.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Obtenir une représentation pour votre location · Conditions de location importantes

Représenter le locataire

L’agent de location du propriétaire travaille pour le propriétaire. Un franchisé qui signe une location de dix ans avec une garantie personnelle, souvent pour la première fois, a besoin d’une personne de son côté de la table qui sache ce que le marché peut lui offrir. BreakThru Realty représente les franchisés en tant que locataires dans le cadre d’un accord écrit, de la première visite du site jusqu’à la signature de la location et à la remise des locaux. Lorsque BreakThru a également reçu une rémunération du franchiseur pour avoir présenté ce franchisé, cette rémunération est communiquée par écrit avant la signature de l’accord de représentation du locataire.

Comment la représentation du locataire est rémunérée

Dans la plupart des locations commerciales de South Florida, le courtier du locataire est rémunéré par le propriétaire, à partir de la commission de location que le propriétaire a déjà accepté de verser dans le cadre de son contrat d’inscription. Le franchisé ne paie donc généralement rien directement pour cette représentation. Lorsqu’un propriétaire ne rémunère pas un courtier collaborateur, les honoraires et la personne qui les paie sont convenus par écrit avant le début de la recherche. Toute source de rémunération reçue par BreakThru dans le cadre d’un franchisé, qu’elle provienne d’un franchiseur ou d’un propriétaire, est communiquée par écrit à ce franchisé.

La lettre d’intention

La plupart des éléments d’une location sont décidés dans la lettre d’intention, avant que l’avocat du propriétaire ne rédige quoi que ce soit, et il est bien plus facile d’y obtenir un accord sur un point qu’au quatrième échange d’un projet de location. BreakThru rédige et négocie la lettre d’intention afin de couvrir toutes les conditions nécessaires à la franchise : les locaux, la durée et les options, le loyer et ses augmentations, les charges d’exploitation, l’allocation pour les améliorations locatives et les travaux du propriétaire, le début du paiement du loyer, l’usage exclusif, l’enseigne, la garantie et l’avenant du franchiseur. La location elle-même est ensuite examinée par l’avocat du franchisé.

Conditions de location importantes pour une franchise

Une location de franchise doit être adaptée au contrat de franchise autant qu’à l’immeuble. Sa durée devrait être au moins aussi longue que celle du contrat de franchise, l’usage autorisé doit correspondre à l’ensemble du concept de l’enseigne, et le franchisé a besoin d’une protection contre l’ouverture d’un concurrent à deux portes de distance. Ce sont les conditions que BreakThru négocie dans chaque location de franchise.

Durée initiale et options de renouvellement couvrant la durée du contrat de franchise
Usage autorisé suffisamment large pour couvrir l’ensemble du concept de l’enseigne, y compris les changements futurs
Clause d’usage exclusif interdisant les concepts concurrents dans le centre
Protection de cotenancy lorsqu’une enseigne principale génère la fréquentation de l’unité
Droits relatifs aux enseignes sur l’immeuble et sur toute enseigne pylône ou monument
Allocation pour les améliorations locatives, travaux du propriétaire et état de livraison
Début du paiement du loyer lié à l’ouverture ou aux permis, avec période de gratuité lorsque le marché le permet
Plafonds relatifs aux charges d’exploitation et à l’entretien des parties communes, ainsi que droits d’audit
Garantie personnelle limitée à un montant ou à une durée, ou prenant fin après une certaine période
Droits de cession au franchiseur, à un autre franchisé ou à une nouvelle entité
Restrictions de rayon et clauses de relocalisation interprétées en fonction du territoire de la franchise
Service au volant, terrasse, ventilation, bac à graisses et horaires, selon les besoins du concept

L’avenant de location du franchiseur

La plupart des franchiseurs exigent que les locations de leurs franchisés comprennent un avenant, parfois appelé addendum au bail ou cession accessoire du bail. Il donne généralement au franchiseur un avis de tout manquement et le droit d’y remédier, le droit de reprendre la location si la franchise prend fin, le droit d’entrer dans les locaux et d’en retirer les marques et l’habillage commercial de l’enseigne, ainsi qu’un droit d’approbation des cessions. Les propriétaires connaissent ces avenants, mais les négocient, et une location signée sans les conditions exigées par le franchiseur peut placer le franchisé en violation de son contrat de franchise. BreakThru intègre l’avenant à la lettre d’intention dès le départ.

Aménagement et ouverture

C’est entre la signature de la location et l’ouverture de l’unité que l’argent se perd : loyer exigible avant la délivrance des permis, travaux du propriétaire livrés en retard, immeuble qui s’avère ne pas pouvoir accueillir l’équipement de l’enseigne. BreakThru reste présent sur le volet immobilier jusqu’à la livraison, en suivant les travaux du propriétaire par rapport au descriptif des travaux, les demandes de permis, le calendrier de l’entrepreneur et la date de début du paiement du loyer, afin que les dates prévues dans la location et celles du chantier restent alignées.

Renouvellements, relocalisations et prochaine unité

Une location est réexaminée bien avant son expiration : options de renouvellement avec des délais de préavis faciles à manquer, clauses de relocalisation que le propriétaire peut invoquer, expansion dans le local voisin, ainsi que deuxième et troisième unités du franchisé. BreakThru conserve les dates importantes de la location de chaque client et négocie la location suivante en tenant compte de la précédente, afin qu’un exploitant de plusieurs unités dispose d’un portefeuille de locations cohérent plutôt que d’une série d’accords isolés.

Obtenir une représentation pour votre location

Présentez au courtier attitré la marque, les marchés de Florida et les services dont vous avez besoin : recrutement de franchisés, entrée sur le marché, choix de l’emplacement ou représentation du locataire.

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Comment BreakThru Realty intervient dans le respect du droit des franchises

Statut de vendeur de franchise	BreakThru Realty agit uniquement en tant que vendeur de franchise pour les franchiseurs participants, uniquement dans le cadre d’un accord écrit, et est désignée comme vendeur de franchise sur la page du reçu (Article 23) du Franchise Disclosure Document de chaque franchiseur participant.
Délais de communication des informations	Rien sur ce site Web ne constitue une offre de vente d’une franchise. Une franchise est proposée uniquement au moyen du Franchise Disclosure Document actuel du franchiseur, que le franchisé potentiel doit recevoir au moins 14 jours calendaires avant de signer un accord contraignant avec le franchiseur ou une société affiliée, ou de leur verser une somme quelconque. Le franchiseur remet le document. BreakThru ne raccourcit jamais ce délai et ne demande jamais à un candidat de signer ou de payer avant son expiration.
Déclarations relatives aux revenus	BreakThru Realty ne fait aucune déclaration concernant les ventes, les revenus ou les bénéfices d’une franchise. Si un franchiseur présente des informations sur les performances financières, elles figurent à l’Article 19 de son Franchise Disclosure Document, et c’est le seul endroit où un candidat doit les consulter.
Florida	Avant que BreakThru ne présente une marque, le franchiseur confirme par écrit que son avis annuel d’exemption de franchise en vertu de la section 559.802, Florida Statutes, a été déposé auprès du Florida Department of Agriculture and Consumer Services et est à jour. La loi de Florida sur les franchises, section 817.416, interdit séparément toute présentation trompeuse lors de la vente d’une franchise.
Autres États	BreakThru présente des opportunités pour des territoires de Florida. Un candidat qui réside dans un État où les offres de franchises ou les vendeurs de franchises doivent être enregistrés, ou qui souhaite obtenir un territoire dans un tel État, est orienté directement vers le franchiseur.
Rémunération	BreakThru Realty est rémunnée par les franchiseurs participants, en vertu d’un accord écrit, lorsqu’un candidat qu’elle a présenté signe un contrat de franchise ; les candidats ne paient rien à BreakThru pour la mise en relation. Lorsque BreakThru représente également un franchisé dans le cadre d’une location ou d’un achat, les deux rôles et les deux sources de rémunération sont divulgués par écrit avant la signature du mandat, et le franchisé est libre de choisir une autre représentation immobilière.
Conseils indépendants	Les questions juridiques doivent être adressées à un avocat spécialisé en franchise, les questions fiscales et de structuration à un comptable, et les questions de financement à un prêteur SBA ; chaque candidat devrait faire examiner le Franchise Disclosure Document et le contrat de franchise par les deux premiers avant de signer.

Questions des franchiseurs

Qui paie la représentation d’un franchisé locataire ?: Dans la plupart des locations commerciales de South Florida, le courtier du locataire est rémunéré par le propriétaire à partir de la commission de location que celui-ci a déjà accepté de verser. Le franchisé ne paie donc généralement rien directement. Lorsqu’un propriétaire ne rémunère pas un courtier collaborateur, les honoraires sont convenus par écrit au préalable, et toute source de rémunération de BreakThru Realty est communiquée par écrit au franchisé.
Qu’est-ce qu’un avenant de location de franchise ?: Un avenant de location de franchise, également appelé addendum au bail ou cession accessoire du bail, est l’ensemble des conditions qu’un franchiseur exige dans les locations de ses franchisés : avis de manquement et droit d’y remédier, droit de reprendre la location si la franchise prend fin, droit de retirer les marques de l’enseigne et droit d’approbation des cessions. BreakThru Realty l’intègre à la lettre d’intention dès le départ.
La durée d’une location de franchise doit-elle être aussi longue que celle du contrat de franchise ?: En général, la durée de la location et ses options de renouvellement devraient couvrir au moins la durée du contrat de franchise, afin que le franchisé ne se retrouve pas avec une franchise sans emplacement. BreakThru Realty négocie la durée et les options en fonction du contrat de franchise, et l’avocat du franchisé examine les deux documents.
La garantie personnelle d’une location de franchise peut-elle être limitée ?: Souvent, elle peut être négociée : plafonnée à un montant, limitée à une période ou prenant fin après plusieurs années de paiements effectués à temps, selon le propriétaire et le marché. BreakThru Realty négocie la garantie dans la lettre d’intention, où il est plus facile de la modifier.
BreakThru Realty représente-t-elle les franchisés si elle les a également mis en relation avec le franchiseur ?: Oui, si le franchisé le choisit. BreakThru Realty est rémunérée par les franchiseurs participants, en vertu d’un accord écrit, lorsqu’un candidat qu’elle a présenté signe un contrat de franchise ; les candidats ne paient rien à BreakThru pour la mise en relation. Lorsque BreakThru représente également un franchisé dans le cadre d’une location ou d’un achat, les deux rôles ainsi que les deux sources de rémunération sont divulgués par écrit avant la signature de ce mandat, et le franchisé est libre de choisir une autre représentation immobilière.

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