How does franchise site selection work with BreakThru Realty?

BreakThru Realty starts from the franchisor’s site criteria and prototype, searches inline, endcap, pad, second-generation and freestanding space in the franchisee’s territory, analyses the trade area, checks zoning and approvals, and presents the sites that fit as approval packages in the franchisor’s own format.

Does the franchisor have to approve a franchise location?

In almost every franchise system, yes: the franchise agreement requires the franchisor’s approval of the site before a lease or purchase is signed, and the site must sit within the franchisee’s territory as Item 12 of the disclosure document describes. BreakThru Realty prepares the site package; the approval decision is the franchisor’s.

Can BreakThru Realty find land or pad sites for ground-up franchise units?

Yes. BreakThru Realty represents franchisees and franchisors on ground leases, build-to-suit leases and land purchases, and coordinates the due diligence each needs within the inspection period: survey, title, zoning, a Phase I environmental assessment, flood zone, utilities, impact fees and access.

What zoning issues come up most for franchise locations in South Florida?

Drive-thrus, outdoor seating, alcohol service, late hours and signage are the most common, because each South Florida municipality has its own zoning code and review process. BreakThru Realty checks permitted use and the approvals a site will need before presenting it to the franchisor.

Can a franchisee buy the property instead of leasing it?

Yes. BreakThru Realty represents buyers of retail buildings, pad sites and land as well as tenants, and can present both paths for the same trade area. How to hold and structure the real estate is a question for the franchisee’s accountant and attorney.

Sélection d’emplacements pour franchises et immobilier en Florida

Trouver, analyser et sécuriser l’emplacement de chaque nouvelle unité, des locaux en galerie aux terrains à aménager

BreakThru Realty est un courtier immobilier agréé en Florida qui recrute des franchisés pour les enseignes de franchise participantes et représente les franchiseurs et les franchisés dans le cadre immobilier en Florida de chaque nouvelle unité. Cette page porte sur la partie emplacement : comment un site est trouvé selon les critères du franchiseur, analysé, vérifié pour le zonage et les permis, puis présenté pour approbation, que l’unité soit installée dans un local existant ou sur un terrain à aménager.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Lancer une recherche d’emplacement · Terrains à aménager

Commencer par les critères d’emplacement du franchiseur

Chaque enseigne a un prototype et un ensemble de critères d’emplacement, et la sélection d’un site commence par là, plutôt que par les locaux disponibles. La superficie et la façade, le ratio de stationnement, le nombre de véhicules en attente pour un service au volant, la visibilité depuis la route principale, les droits d’affichage, l’accès depuis les deux sens de circulation, la cooccupation commerciale, les horaires, les exigences de ventilation et de bac à graisse pour les concepts alimentaires, ainsi que le profil démographique de la zone de chalandise. BreakThru travaille selon les critères du franchiseur et ne lui transmet que les sites qui y répondent, en signalant les exceptions plutôt qu’en les dissimulant.

Analyse de la zone de chalandise

Un site est évalué autant en fonction de la zone de chalandise qui l’entoure qu’en fonction du bâtiment. Chaque site candidat est accompagné des éléments demandés par le comité immobilier d’un franchiseur : les ménages et les nouvelles constructions à proximité, l’évolution du marché immobilier local selon les données MLS publiées par BreakThru, les commerces et générateurs de trafic voisins, les entreprises concurrentes et complémentaires, les routes et les accès, ainsi que les autres unités de la même enseigne dont le territoire doit être respecté. Les comptages de circulation et les données démographiques sont sourcés et datés.

Locaux en galerie, locaux d’extrémité, terrains aménagés et bâtiments indépendants

Une même enseigne peut ouvrir dans des bâtiments très différents, chacun ayant sa propre économie et sa propre négociation. BreakThru les recherche tous dans chaque zone de chalandise cible et les présente côte à côte par rapport au prototype.

Locaux en galerie dans un centre commercial de quartier ou de proximité
Locaux d’extrémité, offrant la visibilité ainsi que le potentiel de terrasse ou de service au volant d’une unité située en bout de rangée
Parcelles détachées et terrains aménagés pour des unités indépendantes et avec service au volant
Locaux de seconde génération déjà aménagés pour une activité similaire
Rez-de-chaussée à usage mixte dans des marchés urbains plus denses
Bâtiments indépendants à l’achat ou à la location

Terrains à aménager et projets à construire

Lorsqu’une enseigne construit son propre prototype, le site est un terrain et la transaction peut prendre plusieurs formes : un bail foncier, une location construite sur mesure avec un promoteur, ou un achat. Chacune nécessite une vérification diligente avant tout engagement, et BreakThru la coordonne pendant la période d’inspection prévue au contrat afin que le franchisé ou le franchiseur décide sur la base des faits, plutôt qu’après la clôture.

Relevé, engagement de titre et servitudes
Zonage et usage autorisé, y compris toute autorisation conditionnelle ou approbation du plan d’implantation
Évaluation environnementale de site de phase I
Zone inondable et élévation
Capacité des services publics, frais d’impact et concurrency
Accès, bateaux d’accès et accès transversal avec les parcelles voisines

Zonage, permis et approbations locales en South Florida

South Florida compte des dizaines de municipalités, chacune ayant son propre code de zonage, tableau des usages, code d’affichage et processus d’examen ; un usage autorisé de plein droit dans une ville peut nécessiter une audience publique dans la ville voisine. Les services au volant, les places assises en extérieur, l’alcool, les horaires tardifs et l’affichage sont généralement les principaux points de blocage. BreakThru vérifie l’usage autorisé et les approbations nécessaires pour un site avant de le présenter, afin qu’un site qui ne peut pas être autorisé à temps n’atteigne jamais le comité d’approbation du franchiseur.

Territoire et approbation du franchiseur

L’emplacement d’un franchisé doit se trouver dans son territoire et respecter les zones protégées des autres unités, comme le précisent l’Item 12 du document d’information et le contrat de franchise ; dans presque tous les réseaux, il doit être approuvé par le franchiseur avant la signature d’un bail. BreakThru prépare chaque site présélectionné sous forme de dossier d’approbation, selon le format utilisé par le franchiseur : le site, la zone de chalandise, les conditions, le bâtiment, les approbations nécessaires et les exceptions aux critères. La décision d’approbation appartient au franchiseur.

Acheter plutôt que louer

Certains franchisés et exploitants de plusieurs unités préfèrent posséder le bien immobilier sous leurs unités, ou le détenir dans une société distincte et le louer à leur entreprise d’exploitation. BreakThru représente les acheteurs de bâtiments commerciaux, de terrains aménagés et de terrains, ainsi que les locataires, et peut présenter les deux options pour la même zone de chalandise afin que la décision soit prise en tenant compte des deux. Les aspects fiscaux et la structuration liés à la détention du bien immobilier relèvent de l’expert-comptable du franchisé.

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Présentez au courtier attitré la marque, les marchés de Florida et les services dont vous avez besoin : recrutement de franchisés, entrée sur le marché, choix de l’emplacement ou représentation du locataire.

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Comment BreakThru Realty intervient dans le respect du droit des franchises

Statut de vendeur de franchise	BreakThru Realty agit uniquement en tant que vendeur de franchise pour les franchiseurs participants, uniquement dans le cadre d’un accord écrit, et est désignée comme vendeur de franchise sur la page du reçu (Article 23) du Franchise Disclosure Document de chaque franchiseur participant.
Délais de communication des informations	Rien sur ce site Web ne constitue une offre de vente d’une franchise. Une franchise est proposée uniquement au moyen du Franchise Disclosure Document actuel du franchiseur, que le franchisé potentiel doit recevoir au moins 14 jours calendaires avant de signer un accord contraignant avec le franchiseur ou une société affiliée, ou de leur verser une somme quelconque. Le franchiseur remet le document. BreakThru ne raccourcit jamais ce délai et ne demande jamais à un candidat de signer ou de payer avant son expiration.
Déclarations relatives aux revenus	BreakThru Realty ne fait aucune déclaration concernant les ventes, les revenus ou les bénéfices d’une franchise. Si un franchiseur présente des informations sur les performances financières, elles figurent à l’Article 19 de son Franchise Disclosure Document, et c’est le seul endroit où un candidat doit les consulter.
Florida	Avant que BreakThru ne présente une marque, le franchiseur confirme par écrit que son avis annuel d’exemption de franchise en vertu de la section 559.802, Florida Statutes, a été déposé auprès du Florida Department of Agriculture and Consumer Services et est à jour. La loi de Florida sur les franchises, section 817.416, interdit séparément toute présentation trompeuse lors de la vente d’une franchise.
Autres États	BreakThru présente des opportunités pour des territoires de Florida. Un candidat qui réside dans un État où les offres de franchises ou les vendeurs de franchises doivent être enregistrés, ou qui souhaite obtenir un territoire dans un tel État, est orienté directement vers le franchiseur.
Rémunération	BreakThru Realty est rémunnée par les franchiseurs participants, en vertu d’un accord écrit, lorsqu’un candidat qu’elle a présenté signe un contrat de franchise ; les candidats ne paient rien à BreakThru pour la mise en relation. Lorsque BreakThru représente également un franchisé dans le cadre d’une location ou d’un achat, les deux rôles et les deux sources de rémunération sont divulgués par écrit avant la signature du mandat, et le franchisé est libre de choisir une autre représentation immobilière.
Conseils indépendants	Les questions juridiques doivent être adressées à un avocat spécialisé en franchise, les questions fiscales et de structuration à un comptable, et les questions de financement à un prêteur SBA ; chaque candidat devrait faire examiner le Franchise Disclosure Document et le contrat de franchise par les deux premiers avant de signer.

Questions des franchiseurs

Comment fonctionne la sélection d’un emplacement de franchise avec BreakThru Realty ?: BreakThru Realty part des critères d’emplacement et du prototype du franchiseur, recherche des locaux en galerie, des locaux d’extrémité, des terrains aménagés, des locaux de seconde génération et des bâtiments indépendants dans le territoire du franchisé, analyse la zone de chalandise, vérifie le zonage et les approbations, puis présente les sites correspondants sous forme de dossiers d’approbation selon le format utilisé par le franchiseur.
Le franchiseur doit-il approuver l’emplacement d’une franchise ?: Dans presque tous les réseaux de franchise, oui : le contrat de franchise exige l’approbation du site par le franchiseur avant la signature d’un bail ou d’un achat, et le site doit se trouver dans le territoire du franchisé, comme le décrit l’Item 12 du document d’information. BreakThru Realty prépare le dossier du site ; la décision d’approbation appartient au franchiseur.
BreakThru Realty peut-elle trouver des terrains ou des parcelles aménagées pour des unités de franchise à construire ?: Oui. BreakThru Realty représente les franchisés et les franchiseurs pour les baux fonciers, les locations construites sur mesure et les achats de terrains, et coordonne la vérification diligente nécessaire à chacune de ces opérations pendant la période d’inspection : relevé, titre, zonage, évaluation environnementale de phase I, zone inondable, services publics, frais d’impact et accès.
Quels problèmes de zonage se présentent le plus souvent pour les emplacements de franchise en South Florida ?: Les services au volant, les places assises en extérieur, le service d’alcool, les horaires tardifs et l’affichage sont les problèmes les plus courants, car chaque municipalité de South Florida possède son propre code de zonage et son propre processus d’examen. BreakThru Realty vérifie l’usage autorisé et les approbations nécessaires pour un site avant de le présenter au franchiseur.
Un franchisé peut-il acheter le bien immobilier au lieu de le louer ?: Oui. BreakThru Realty représente les acheteurs d’immeubles commerciaux, de parcelles commerciales dédiées et de terrains, ainsi que les locataires, et peut présenter les deux options pour une même zone de chalandise. La manière de détenir et de structurer le bien immobilier est une question à poser au comptable et à l’avocat du franchisé.

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