Vente et marketing immobilier pour constructeurs de maisons spéculatives
You carry the land and the loan. We put a buyer under contract before the carrying costs set the price.
Une maison spéculative est un pari. Le constructeur engage le terrain, le prêt de construction et des mois de travail avant même qu’un Acheteur n’existe, et chaque semaine pendant laquelle une maison terminée reste invendue coûte réellement de l’argent. BreakThru Realty est l’agence inscriptrice des constructeurs qui travaillent ainsi, qu’il s’agisse d’une maison par an ou d’une douzaine. Elle fixe le prix de la maison par rapport aux ventes de maisons revendues et de constructions neuves que l’Acheteur comparera, la met en annonce au bon stade avec les bons visuels, la présente directement aux agents partenaires et accompagne l’Acheteur de l’offre jusqu’à une clôture qui intervient au moment requis par le prêt.
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Votre première étape : Bilan de stratégie commerciale du programme
Commencez par un bilan de stratégie commerciale du programme
Une construction de qualité mérite un plan de vente rédigé avant l'achèvement du premier logement, et non une fois le stock immobilisé. Le bilan couvre la demande locale, le positionnement, la tarification, le plan marketing et la prise en charge des acheteurs, spécifiquement pour votre projet.
Ce que vous recevez
- La demande dans le sous-marché : ce qui se vend, à quel prix au pied carré et à quel rythme, d'après le MLS
- Stratégie de positionnement et de prix pour votre produit : copropriété, maison individuelle, construction sur mesure ou stock restant
- Le plan marketing : exposition sur le MLS, les pages de constructions neuves de ce site, le réseau de courtiers et les alertes acheteurs
- La façon dont les demandes d'acheteurs, les contrats et les clôtures seraient gérés et vous seraient communiqués
- Une structure de représentation proposée, convenue par écrit
Les prochaines étapes
- Parlez-nous du projet, du produit et de son état d'avancement.
- Notre courtier responsable analyse le sous-marché et prépare une proposition préliminaire.
- Nous répondons sous un jour ouvrable avec la proposition et un créneau pour en discuter.
- Vous décidez de nous confier ou non le projet.
Gratuit et sans engagement. Ce que vous nous transmettez sert uniquement à préparer la proposition.
Planifier la stratégie commerciale de mon programme · Programmes par type de constructeur
Ce qu’un constructeur de maisons spéculatives attend d’une agence inscriptrice
Un constructeur de maisons spéculatives n’a pas besoin d’une campagne de marque ni d’une galerie de vente. Il lui faut une agence inscriptrice capable de dire, avant même le coulage de la dalle, à quel prix la maison terminée se vendra et dans quel délai ; capable de mettre la maison en annonce au moment où les Acheteurs y réagiront ; capable de la faire visiter par tous les agents du secteur ; et capable de maintenir le contrat d’un Acheteur jusqu’à l’évaluation et au calendrier de remboursement du prêteur de construction. BreakThru Realty limite son programme pour maisons spéculatives exactement à ces tâches, effectuées de la même manière pour chaque maison, et les présente dans un format qu’une petite entreprise peut lire en cinq minutes.
- Un prix de vente et une estimation du délai de vente, étayés par les ventes conclues avant le début de la construction
- Une date de mise en annonce choisie en fonction de l’étape de construction, et non du moment où le constructeur est prêt
- Une prospection directe auprès des agents qui vendent dans ce quartier, avec le programme destiné aux courtiers du constructeur établi par écrit
- Gestion de l’offre, de l’évaluation et de la clôture, synchronisée avec le prêt de construction
- Un court rapport hebdomadaire : visites, commentaires, biens concurrents, recommandation
Quand mettre en annonce : terrain, cloisons sèches ou maison terminée
Il n’existe pas de moment unique idéal pour mettre une maison spéculative en annonce, mais chaque maison a un mauvais moment. La mise en annonce dès le terrain convient lorsque les Acheteurs de ce quartier ont l’habitude d’attendre et que le constructeur souhaite obtenir un contrat avant la pose de la charpente ; elle exige un rendu clairement identifié, un plan coté et une date d’achèvement que le constructeur peut respecter. La mise en annonce au stade des cloisons sèches attire les Acheteurs qui doivent déménager au cours d’une même saison et qui peuvent encore choisir les finitions. La mise en annonce lorsque la maison est terminée et mise en scène produit les meilleures photographies et le plus petit nombre de jours sur le marché, mais oblige à supporter les coûts de portage de la maison invendue jusque-là. BreakThru Realty recommande le stade approprié pour chaque maison en fonction de l’historique des ventes du quartier et des coûts de portage du constructeur, et actualise les visuels à mesure que la maison avance.
Un prix établi à partir des ventes conclues, pas de l’espoir
Le chiffre qui compte est celui auquel la maison est conclue, et il est fixé par ce que les Acheteurs ont payé pour des maisons comparables, ajusté en fonction de la valeur qu’ils accordent à une construction neuve : code en vigueur, ouvertures résistantes aux impacts, toit neuf dont l’assureur évalue différemment le risque, et garantie. BreakThru Realty rassemble les ventes conclues, distingue les maisons revendues rénovées des véritables constructions neuves et établit un prix accompagné d’une explication écrite que le constructeur peut contester. Elle présente aussi clairement le compromis : le prix auquel la maison se vend en un mois et celui auquel elle pourrait se vendre en une saison, avec le coût de portage de la différence, afin que le constructeur choisisse entre des chiffres plutôt que de se fier à l’espoir.
Faire visiter une maison qui n’est pas encore terminée
Une maison spéculative en construction est présentée à des Acheteurs qui doivent imaginer le résultat, ce que la plupart ne peuvent pas faire. L’agence inscriptrice fournit ce dont l’imagination a besoin : un plan avec les dimensions des pièces, un descriptif des finitions indiquant les produits réellement prévus, un rendu clairement identifié comme tel, des photographies d’avancement qui prouvent que les travaux progressent et une visite guidée menée par une personne capable de décrire ce qui se trouvera à chaque endroit. La sécurité du chantier et l’assurance du constructeur fixent les règles concernant les personnes autorisées à entrer et les moments où elles peuvent le faire, et l’agence les respecte. Lorsque cela est possible, les Acheteurs qui ne parviennent pas à imaginer une maison à partir de sa charpente visitent une maison terminée selon le même plan.
Les agents amènent l’Acheteur ; facilitez-leur la tâche
La plupart des maisons spéculatives sont vendues à un Acheteur qui arrive avec son propre agent, et les agents font visiter les maisons qu’ils comprennent. Le jour de la mise en annonce, BreakThru Realty envoie aux agents actifs dans le quartier un dossier succinct : le plan, les finitions, la date d’achèvement, le résumé du contrat du constructeur et le programme destiné aux courtiers établi par écrit, puisque la rémunération ne peut plus être publiée par l’intermédiaire du MLS. Elle répond le jour même aux questions des agents, maintient à jour le statut de l’annonce et la date d’achèvement afin qu’un agent ne soit jamais embarrassé devant son client, et suit les agents qui font visiter le bien et ceux qui rédigent une offre, pour que le constructeur sache qui vend réellement son produit.
Offres, évaluations et calendrier du prêteur de construction
Le contrat d’une maison spéculative est soumis à deux calendriers : le financement de l’Acheteur et le prêt de construction du constructeur. BreakThru Realty négocie le contrat en tenant compte des deux, fixe la date de clôture autour du certificat d’occupation et du remboursement du prêteur, et prépare l’évaluation à l’avance avec les ventes comparables et les ajustements propres aux constructions neuves dont l’évaluateur aura besoin, car une évaluation basse pour une maison neuve est généralement due à des informations manquantes. Aux Acheteurs qui ont des questions sur le financement, elle répond toujours la même chose : consultez rapidement un prêteur hypothécaire. L’agence reste responsable du dossier jusqu’à l’enregistrement de l’acte et au remboursement du prêt de construction.
La prochaine parcelle avant la clôture de celle-ci
Le calendrier d’un constructeur de maisons spéculatives ne fonctionne que si la prochaine parcelle est sous contrat avant la vente de la maison actuelle, et l’agence inscriptrice peut maintenir cette réserve de projets. BreakThru Realty surveille le MLS et les sources hors marché pour repérer des parcelles et des biens à démolir qui correspondent au produit et au niveau de prix du constructeur, examine chacune sous l’angle du zonage, de la zone inondable, des services publics et des questions de démolition, puis présente au constructeur des candidates accompagnées de notes. Lorsque le constructeur préfère acheter le terrain par l’intermédiaire de l’agence, la page consacrée à l’acquisition de terrains décrit le fonctionnement de la représentation de l’Acheteur, y compris les clauses suspensives qui protègent le constructeur pendant l’étude de faisabilité.
Des rapports adaptés à une petite entreprise
Un constructeur qui a une ou deux maisons en cours n’a pas besoin d’un rapport au format d’un prêteur, mais il doit savoir chaque semaine ce qui s’est passé et ce que l’agence recommande. Le rapport sur les maisons spéculatives tient sur une page : visites et commentaires correspondants, nouvelles annonces concurrentes et prix demandés, changements de prix à proximité, position de la maison par rapport à l’estimation du délai de vente et une recommandation. Lorsqu’une maison prend du retard sur l’estimation, le rapport en explique la raison et indique quoi faire, avec les propres mots de l’agence, plutôt que d’attendre que le constructeur le demande.
Les questions que vous vous posez peut-être
- Nous avons déjà une équipe commerciale interne.
- Le bilan porte alors sur ce qu'apporte une agence de courtage : l'exposition sur le MLS et dans le réseau de courtiers, les alertes acheteurs, l'audience constructions neuves de ce site et la représentation des acheteurs que votre équipe n'atteint pas. De nombreux constructeurs utilisent les deux.
- Comment êtes-vous rémunérés ?
- Une commission convenue par écrit dans le contrat de représentation, généralement par clôture. Le bilan et la proposition sont gratuits.
- Notre projet n'est pas terminé.
- C'est le bon moment. Le positionnement, les prix et les réservations en prévente sont fixés avant la première clôture, et le plan évolue avec le projet.
Collaborez avec BreakThru Realty
La ou les maisons, leur emplacement, leur étape de construction et leur date d’achèvement. Le courtier attitré répond dans un délai d’un jour ouvrable avec une estimation du prix et une proposition préliminaire pour leur vente.
Appelez directement l’agence ou écrivez-lui : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Questions fréquentes des constructeurs et promoteurs
- Quand faut-il mettre une maison spéculative en annonce ?
- Cela dépend de la maison et du quartier. La mise en annonce dès le terrain convient aux marchés où les Acheteurs s’attendent à attendre et où le constructeur souhaite obtenir un contrat tôt ; la mise en annonce au stade des cloisons sèches atteint les Acheteurs qui doivent déménager au cours d’une même saison ; la mise en annonce lorsque la maison est terminée et mise en scène offre les meilleures photographies et le plus petit nombre de jours sur le marché. BreakThru Realty recommande un stade pour chaque maison en fonction de l’historique des ventes et des coûts de portage.
- Comment BreakThru Realty fixe-t-elle le prix d’une maison spéculative ?
- À partir des ventes conclues de maisons comparables, ajustées en fonction de ce que les Acheteurs paient pour une construction neuve : code en vigueur, ouvertures résistantes aux impacts, toit neuf et garantie. Le constructeur reçoit une explication écrite ainsi qu’une comparaison claire entre le prix permettant une vente plus rapide et celui permettant une vente plus lente, avec le coût de portage de la différence.
- Une maison spéculative sera-t-elle présentée alors qu’elle est encore en construction ?
- Oui, dans le respect des règles fixées par la sécurité du chantier et l’assurance du constructeur. Les Acheteurs reçoivent un plan coté, le descriptif des finitions, un rendu clairement identifié et des photographies d’avancement, puis visitent le bien avec une personne capable de décrire le résultat final. Lorsqu’une maison terminée selon le même plan existe, les Acheteurs qui ne parviennent pas à imaginer une maison à partir de sa charpente visitent plutôt celle-ci.
- Que se passe-t-il si l’évaluation d’une maison neuve est basse ?
- Cela signifie généralement que l’évaluateur ne disposait pas des bonnes ventes comparables ni des ajustements propres aux constructions neuves. BreakThru Realty prépare ce dossier avant la commande de l’évaluation et le fournit à l’évaluateur, ce qui évite la plupart des évaluations basses. Le financement lui-même relève de l’Acheteur et de son prêteur ; il est conseillé aux Acheteurs de consulter rapidement un prêteur hypothécaire.
- BreakThru Realty peut-elle aider à trouver la prochaine parcelle ?
- Oui. L’agence surveille les parcelles et les biens à démolir annoncés ou hors marché qui correspondent au produit et au niveau de prix du constructeur, examine chacune sous l’angle du zonage, de la zone inondable, des services publics et des questions de démolition, et peut représenter le constructeur lors de l’achat avec des clauses suspensives de faisabilité qui le protègent pendant la vérification diligente.