Ventes en préconstruction pour constructeurs et promoteurs
Vendre des maisons et des logements avant et pendant la construction
Les ventes en préconstruction financent les projets. Un prêteur de construction souhaite souvent voir un certain niveau de contrats contraignants avant de financer un projet, et les dépôts initiaux montrent que le marché a accepté le produit. Vendre un bien qui n’existe pas encore comporte également ses propres risques : acheteurs qui se désistent, dépôts mal gérés et mois de silence pendant la construction de l’immeuble. Cette page explique comment BreakThru Realty gère les ventes en préconstruction.
Discutez de vos ventes en préconstruction
Réservations ou contrats contraignants
Une réservation permet de conserver sa place dans la file d’attente au moyen d’un petit dépôt généralement remboursable ; un contrat d’achat engage l’acheteur et prévoit l’échéancier complet des dépôts. Les réservations sont utiles pour mesurer la demande avant que les prix soient définitifs, mais un prêteur comptabilise généralement les contrats contraignants, et non les réservations. Une liste de réservations qui ne se convertit jamais en contrats donne un faux signal. BreakThru Realty utilise les réservations uniquement lorsque l’avocat du promoteur confirme qu’elles sont autorisées pour le projet, fixe une date de conversion pour chacune et présente séparément les réservations et les contrats afin que personne ne confonde l’intérêt avec des ventes.
Échéanciers des dépôts et compte séquestre
Les dépôts de préconstruction sont généralement versés par étapes : à la signature du contrat, à une étape de la construction et parfois de nouveau à la mise hors d’eau. La manière dont ces dépôts sont conservés et la possibilité d’en utiliser certains pour la construction dépendent du type de projet, du droit de Florida et du contrat. Pour une copropriété, le Florida Condominium Act exige que les dépôts du promoteur soient conservés en compte séquestre. BreakThru Realty ne détient pas les dépôts et ne décide pas de leur utilisation ; elle s’assure que chaque acheteur comprend l’échéancier avant de signer, suit chaque paiement par rapport à celui-ci et confirme les reçus auprès de l’agent séquestre. L’avocat du promoteur établit la structure.
Ventes en préconstruction et prêteur de construction
De nombreux prêteurs de construction imposent une exigence de préventes avant de financer un projet. Celle-ci est exprimée comme une proportion des maisons ou logements faisant l’objet de contrats contraignants avec dépôts reçus, parfois assortie de conditions concernant l’identité des acheteurs et le montant de leur mise de fonds. Le seuil exact relève d’un accord entre le promoteur et le prêteur. Ce que le courtier contrôle, c’est la qualité des contrats qu’il obtient : acheteurs qualifiés, dépôts versés à temps et faible taux d’annulation. BreakThru Realty planifie la campagne de préventes à rebours à partir de l’exigence et de la date du prêteur, puis présente chaque semaine les progrès réalisés. Consultez un prêteur hypothécaire au sujet des modalités de financement.
Une grille de prix par phase
Les premiers acheteurs prennent le plus de risques, et les prix devraient les en récompenser sans laisser d’argent sur la table. BreakThru Realty fixe un prix de lancement pour la première mise en vente, attractif par rapport aux biens de revente et aux projets concurrents, puis prévoit des hausses progressives selon la mise en vente, l’étage ou la phase à mesure que les contrats s’accumulent, afin que chaque hausse de prix constitue une preuve visible de la demande. La grille est établie à l’avance, avec les conditions qui déclenchent chaque étape. Elle protège ainsi le promoteur à la fois contre les rabais dictés par la panique et contre les hausses irréalistes, tout en donnant aux agents une explication authentique à fournir aux acheteurs sur l’intérêt d’acheter maintenant.
Qualifier les acheteurs avant la signature
Un contrat signé par un acheteur qui ne peut pas conclure la transaction est pire que l’absence de contrat : il retire une maison du marché pendant un an, puis la remet en vente au pire moment. BreakThru Realty confirme que chaque acheteur comprend l’échéancier des dépôts et le calendrier de clôture, s’informe de ses projets de financement et l’oriente rapidement vers un prêteur hypothécaire. Elle demande également aux acheteurs comptant une preuve de fonds conforme à la politique du promoteur. Pour les acheteurs qui devront vendre leur maison actuelle, le calendrier est abordé avant la signature plutôt que découvert au moment de la clôture. Le promoteur décide des critères ; le courtier les applique de manière uniforme.
Maintenir l’engagement des acheteurs pendant une longue construction
Les mois qui s’écoulent entre la signature du contrat et l’achèvement des travaux sont ceux où les acheteurs peuvent perdre confiance, entendre des rumeurs ou trouver autre chose. Une communication régulière et honnête est la solution. BreakThru Realty envoie des mises à jour sur la construction selon un calendrier établi, avec des photos réelles de l’avancement, rappelle bien à l’avance les prochains dépôts et les dates limites de sélection, organise des visites de chantier avec casque lorsque le site le permet et informe directement et rapidement les acheteurs lorsqu’une date change, en leur en expliquant la raison. Un acheteur qui apprend tôt une mauvaise nouvelle de la part de l’équipe des ventes est beaucoup moins susceptible d’annuler que celui qui l’apprend d’un voisin.
Annulations et cessions
Tout programme de ventes en préconstruction doit prévoir des politiques écrites pour deux situations. Annulations : ce qu’il advient du dépôt, qui prend la décision et comment le bien réintègre l’inventaire sans compromettre les prix actuels. Cessions : si un acheteur peut vendre le contrat avant la clôture, quels frais ou quelle approbation s’appliquent et si les cessions sont limitées pendant les premières phases afin d’éviter que la spéculation ne concurrence les propres mises en vente du promoteur. BreakThru Realty aide le promoteur et son avocat à établir ces politiques, les explique aux acheteurs avant leur signature et traite chaque cas conformément aux conditions écrites plutôt qu’au cas par cas.
Discutez de vos ventes en préconstruction
L’emplacement du projet, sa nature et son état d’avancement. Ces informations sont transmises au courtier attitré, qui répond dans un délai d’un jour ouvrable avec une proposition préliminaire expliquant comment BreakThru Realty l’aborderait, ou vous indique franchement si nous ne sommes pas le partenaire qui vous convient.
Appelez directement l’agence ou écrivez-lui : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Questions fréquentes des constructeurs et promoteurs
- Les prêteurs de construction exigent-ils des préventes ?
- Nombreux sont ceux qui l’exigent. Un prêteur peut demander un certain niveau de contrats contraignants avec dépôts avant de financer la construction et peut parfois imposer des conditions concernant les acheteurs. L’exigence précise est convenue entre le promoteur et le prêteur. Consultez donc un prêteur hypothécaire ou votre prêteur de construction pour connaître les modalités ; BreakThru Realty planifie les préventes en fonction de cette exigence.
- Quelle est la différence entre une réservation et un contrat de préconstruction ?
- Une réservation permet généralement de conserver une place au moyen d’un petit dépôt remboursable et n’engage pas l’acheteur ; un contrat l’engage et prévoit l’échéancier complet des dépôts. Les prêteurs comptabilisent généralement les contrats, et non les réservations. La question de savoir si les réservations sont autorisées pour un projet donné relève de l’avocat du promoteur.
- Qui détient les dépôts de préconstruction ?
- L’agent séquestre ou l’autre dépositaire désigné dans le contrat, selon la structure établie par l’avocat du promoteur en vertu du droit de Florida. Pour une copropriété, le Florida Condominium Act exige que les dépôts du promoteur soient conservés en compte séquestre. BreakThru Realty suit chaque paiement et en confirme les reçus, mais ne détient pas les dépôts et ne décide pas de leur utilisation.
- Comment fixer les prix de préconstruction ?
- Avec un prix de lancement attractif par rapport aux biens de revente et aux projets concurrents, puis des hausses planifiées selon la mise en vente ou la phase à mesure que les contrats arrivent. BreakThru Realty établit à l’avance la grille de prix et les conditions de chaque hausse, afin que les changements de prix reflètent la demande plutôt que des suppositions.
- Les acheteurs en préconstruction peuvent-ils céder leurs contrats ?
- Uniquement si le contrat l’autorise. De nombreux promoteurs limitent les cessions, en particulier pendant les premières phases, ou exigent une approbation et des frais. BreakThru Realty aide le promoteur et son avocat à décider de la politique, l’explique aux acheteurs avant leur signature et l’applique de la même manière à chaque demande.