Ventes et marketing de copropriétés en préconstruction pour les promoteurs
You build the tower. We run the presales, the disclosures and the sales center under the Florida Condominium Act.
La vente d’une nouvelle copropriété est régie par des règles qui ne s’appliquent pas à une maison individuelle : la Florida Condominium Act, une série de documents d’offre, des dépôts en compte séquestre et le droit de l’acheteur d’annuler. Les acheteurs de copropriétés de South Florida se présentent également avec des questions sur l’assurance, les réserves et les immeubles plus anciens. BreakThru Realty est l’agence de courtage spécialisée dans les ventes et le marketing pour les promoteurs de copropriétés, d’un immeuble boutique à une tour, et cette page explique comment elle vend de nouvelles copropriétés dans le respect de ces règles et répond à ces questions.
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Votre première étape : Bilan de stratégie commerciale du programme
Commencez par un bilan de stratégie commerciale du programme
Une construction de qualité mérite un plan de vente rédigé avant l'achèvement du premier logement, et non une fois le stock immobilisé. Le bilan couvre la demande locale, le positionnement, la tarification, le plan marketing et la prise en charge des acheteurs, spécifiquement pour votre projet.
Ce que vous recevez
- La demande dans le sous-marché : ce qui se vend, à quel prix au pied carré et à quel rythme, d'après le MLS
- Stratégie de positionnement et de prix pour votre produit : copropriété, maison individuelle, construction sur mesure ou stock restant
- Le plan marketing : exposition sur le MLS, les pages de constructions neuves de ce site, le réseau de courtiers et les alertes acheteurs
- La façon dont les demandes d'acheteurs, les contrats et les clôtures seraient gérés et vous seraient communiqués
- Une structure de représentation proposée, convenue par écrit
Les prochaines étapes
- Parlez-nous du projet, du produit et de son état d'avancement.
- Notre courtier responsable analyse le sous-marché et prépare une proposition préliminaire.
- Nous répondons sous un jour ouvrable avec la proposition et un créneau pour en discuter.
- Vous décidez de nous confier ou non le projet.
Gratuit et sans engagement. Ce que vous nous transmettez sert uniquement à préparer la proposition.
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La loi sur les copropriétés au bureau des ventes
En vertu de la loi de Floride sur les copropriétés, un acheteur qui achète auprès d’un promoteur peut annuler dans un délai de 15 jours à compter de la signature du contrat ou de la réception de tous les documents exigés par la loi. Le contrat doit le préciser, et une équipe commerciale qui traite les 15 jours comme une simple formalité provoque des annulations. BreakThru Realty informe clairement chaque acheteur de ce droit avant la signature, remet les documents requis et consigne leur réception, puis utilise le délai d’annulation pour répondre aux questions plutôt que pour exercer une pression. Dans ses rapports, les contrats ne sont considérés comme fermes qu’une fois ce délai écoulé. Les promoteurs et les acheteurs devraient confirmer les détails auprès d’un avocat.
Dépôts détenus en séquestre
Les dépôts versés à un promoteur pour une nouvelle copropriété sont détenus en séquestre conformément à la loi sur les copropriétés, et les conditions auxquelles une partie peut être libérée pour la construction sont fixées par la loi et par la convention de séquestre. Les acheteurs posent cette question plus que presque toute autre, car ils remettent de l’argent pour un bâtiment qui n’existe pas encore. BreakThru Realty explique clairement où va le dépôt et qui le détient, fournit aux acheteurs les coordonnées de l’agent séquestre, suit chaque dépôt par rapport au calendrier prévu au contrat et confirme chaque reçu par écrit. Les questions détaillées sur les conditions de libération sont adressées à l’avocat du promoteur.
Le prospectus et les documents d’offre
Le dossier d’offre d’une nouvelle copropriété, qui comprend notamment le prospectus ou la circulaire d’offre, la déclaration, le règlement intérieur, le budget d’exploitation prévisionnel et les plans, est volumineux, et la plupart des acheteurs ne le liront pas en entier. Ils liront les parties qui répondent à leurs questions si quelqu’un les oriente vers celles-ci. BreakThru Realty prépare pour chaque projet un guide succinct des documents, indiquant où trouver le budget, les règles de location, les règles concernant les animaux, l’attribution des places de stationnement et les droits réservés du promoteur, et consigne la remise du dossier complet afin que le délai d’annulation commence à une date documentée.
Pourquoi les inspections par étapes facilitent la vente des bâtiments neufs
Depuis 2022, la loi de Florida exige des inspections structurelles par étapes et des études des réserves pour l’intégrité structurelle des bâtiments en copropriété de trois étages ou plus. Pour de nombreux propriétaires de bâtiments plus anciens, cela s’est traduit par des cotisations spéciales et des charges plus élevées, et les acheteurs à la revente posent désormais des questions précises sur tout bâtiment ancien. Un bâtiment neuf apporte des réponses différentes à nombre de ces questions : sa structure est neuve, ses réserves sont constituées dès le départ et ses systèmes sont couverts par des garanties. BreakThru Realty présente cette différence avec soin et exactitude, sans dénigrer des bâtiments précis et sans promettre que des cotisations futures n’auront jamais lieu, puisqu’une nouvelle association doit tout de même financer ses réserves.
Assurance et budget de l’association
L’acheteur d’une copropriété paie deux fois l’assurance : une fois par l’intermédiaire de l’association pour le bâtiment, et une fois au titre de sa propre police pour le logement. Le budget d’exploitation prévisionnel inclus dans les documents d’offre indique la part de l’association, et les acheteurs de South Florida l’étudient attentivement. BreakThru Realty veille à ce que ses agents comprennent le budget ligne par ligne, puissent expliquer ce que couvre la cotisation mensuelle et orientent les acheteurs vers leur propre agent d’assurance pour la police du logement et la couverture contre les inondations, qui est distincte de l’assurance habitation. Les questions de financement, notamment celles visant à déterminer si le projet répond aux exigences d’approbation d’une copropriété d’un prêteur, sont adressées à un prêteur hypothécaire.
Investisseurs, acheteurs d’une résidence secondaire et acheteurs internationaux
Les copropriétés de South Florida attirent des acheteurs qui n’occuperont pas le logement à temps plein : des propriétaires d’une résidence secondaire venant du Nord, des investisseurs et des acheteurs internationaux. Chaque groupe pose des questions différentes. Les acheteurs d’une résidence secondaire veulent savoir qui s’occupe du logement pendant leur absence. Les investisseurs demandent quelles sont les règles de location et les coûts de l’association. Les acheteurs internationaux posent des questions sur la clôture depuis l’étranger, les devises et la fiscalité. BreakThru Realty prépare à l’avance des réponses pour chaque groupe, organise des visites à distance et la signature électronique lorsque le contrat le permet, et transmet les questions fiscales au CPA ou au conseiller fiscal de l’acheteur plutôt que d’y répondre elle-même.
Restrictions de location dans la déclaration
La possibilité pour un propriétaire de louer le logement, ainsi que la fréquence autorisée, sont précisées dans la déclaration de copropriété, et ces règles influencent les acheteurs potentiels. Un bâtiment qui autorise les locations de courte durée peut attirer des investisseurs et inquiéter les propriétaires occupants ; un bâtiment imposant des durées minimales de location peut attirer le profil inverse. Le promoteur fixe les règles initiales lors de la rédaction de la déclaration, et BreakThru Realty fournit un point de vue commercial avant leur finalisation : quels acheteurs ces règles attireront, ce qu’autorisent les bâtiments concurrents et comment les règles de location peuvent influencer l’approbation d’un prêteur. Une fois établies, les règles sont présentées fidèlement dans toutes les annonces et expliquées à chaque acheteur.
Gérer le bureau des ventes
Un bureau de vente de copropriétés est à la fois une salle d’exposition et une salle de consultation des documents. Il nécessite un personnel formé, présent selon des horaires correspondant à la fréquentation des acheteurs, un système qui consigne chaque visiteur et chaque remise de documents, une procédure pour les contrats et les dépôts conforme à la loi, ainsi qu’un lien direct avec le promoteur pour les décisions concernant les prix et les réservations de logements. BreakThru Realty peut doter le bureau des ventes en personnel et le gérer, ou soutenir le personnel du promoteur, maintenir un inventaire à jour afin que deux acheteurs ne se voient jamais promettre le même logement, et communiquer la fréquentation, les contrats, les annulations et les dépôts dans le format requis par le promoteur et son prêteur.
Les questions que vous vous posez peut-être
- Nous avons déjà une équipe commerciale interne.
- Le bilan porte alors sur ce qu'apporte une agence de courtage : l'exposition sur le MLS et dans le réseau de courtiers, les alertes acheteurs, l'audience constructions neuves de ce site et la représentation des acheteurs que votre équipe n'atteint pas. De nombreux constructeurs utilisent les deux.
- Comment êtes-vous rémunérés ?
- Une commission convenue par écrit dans le contrat de représentation, généralement par clôture. Le bilan et la proposition sont gratuits.
- Notre projet n'est pas terminé.
- C'est le bon moment. Le positionnement, les prix et les réservations en prévente sont fixés avant la première clôture, et le plan évolue avec le projet.
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L’immeuble, son nombre d’unités, son emplacement et les attentes du prêteur en matière de préventes. Le courtier attitré répond dans un délai d’un jour ouvrable avec une proposition préliminaire pour les préventes, le lancement et le centre de vente.
Appelez directement l’agence ou écrivez-lui : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Questions fréquentes des constructeurs et promoteurs
- Un acheteur peut-il annuler l’achat d’une nouvelle copropriété en Florida ?
- En vertu de la loi de Floride sur les copropriétés, un acheteur qui achète auprès d’un promoteur peut annuler dans un délai de 15 jours à compter de la signature du contrat ou de la réception de tous les documents requis. BreakThru Realty explique ce droit avant la signature et consigne la remise du dossier d’offre. Les acheteurs et les promoteurs devraient confirmer auprès d’un avocat la manière dont ce droit s’applique à un contrat précis.
- Les dépôts versés pour de nouvelles copropriétés sont-ils détenus en séquestre ?
- Oui. Les dépôts versés à un promoteur sont détenus en séquestre conformément à la loi de Floride sur les copropriétés, et la convention de séquestre ainsi que la loi régissent toute libération destinée à la construction. BreakThru Realty suit les dépôts et confirme les reçus avec l’agent séquestre, mais ne les détient pas ; les questions détaillées sont adressées à l’avocat du promoteur.
- Comment les règles relatives aux inspections par étapes influencent-elles les ventes de nouvelles copropriétés ?
- Depuis 2022, la loi de Florida exige des inspections structurelles par étapes et des études des réserves pour l’intégrité structurelle des bâtiments en copropriété de trois étages ou plus. Les acheteurs préoccupés par les cotisations spéciales dans les bâtiments plus anciens trouvent souvent les constructions neuves attrayantes, même si une nouvelle association doit constituer ses propres réserves au fil du temps, ce que les annonces doivent préciser.
- À qui les acheteurs d’une copropriété doivent-ils poser leurs questions sur l’assurance et le financement ?
- À leur propre agent d’assurance pour la police du logement et la couverture contre les inondations, qui est distincte de l’assurance habitation, et à un prêteur hypothécaire pour le financement, notamment pour déterminer si le projet répond aux exigences d’approbation d’une copropriété du prêteur. BreakThru Realty explique le budget de l’association et oriente les acheteurs vers ces conseillers.
- BreakThru Realty peut-elle gérer un bureau de vente de copropriétés ?
- Oui. BreakThru Realty peut doter le bureau des ventes en personnel et l’exploiter, ou soutenir le personnel du promoteur, avec des registres des visiteurs et des remises de documents, un inventaire à jour des logements, le traitement des contrats et des dépôts, ainsi que des rapports réguliers. Le promoteur conserve toutes les décisions concernant les prix, les réservations et les politiques.
- Une nouvelle copropriété devrait-elle autoriser les locations de courte durée ?
- C’est la décision du promoteur, inscrite dans la déclaration. BreakThru Realty fournit un point de vue commercial avant la finalisation des règles : quels acheteurs elles attireront, ce qu’autorisent les bâtiments concurrents et comment les règles de location peuvent influencer l’approbation d’un prêteur. L’avocat du promoteur rédige la déclaration.