Broker Price Opinions & Valuation-Only Assignments

Qu’est-ce qu’un avis de prix du courtier

Un avis de prix du courtier est l’opinion écrite d’un courtier immobilier agréé sur le prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu, étayée par les ventes conclues de biens comparables et par les biens actuellement disponibles avec lesquels le bien serait réellement en concurrence. Il ne s’agit pas d’une expertise immobilière : une expertise est réalisée par un expert agréé ou certifié par l’État selon les Uniform Standards of Professional Appraisal Practice et constitue la référence utilisée par un prêteur pour une décision de prêt hypothécaire. Un BPO est un produit de courtage, réalisé plus rapidement et à moindre coût, que les gestionnaires d’actifs, les gestionnaires de prêts et les investisseurs utilisent pour fixer un prix, prendre des décisions de cession, évaluer un portefeuille et atténuer les pertes. BreakThru Realty produit des BPO en tant que courtier immobilier agréé en Florida et indique clairement à son client lorsqu’une expertise immobilière est en réalité nécessaire.

Types d’évaluation disponibles

La mission détermine le produit, et l’agence conseille celui qui répond à la question posée plutôt que d’orienter le client vers l’option la plus coûteuse. Un gestionnaire de prêts qui décide s’il faut saisir un bien immobilier, un gestionnaire d’actifs qui fixe un prix d’annonce, un investisseur qui évalue une offre et un trustee qui fait un rapport au tribunal posent tous des questions différentes, et la différence entre une évaluation extérieure et une évaluation intérieure complète avec calendrier des réparations est généralement la différence entre une réponse suffisante et un travail inutile. Chaque type ci-dessous est disponible comme mission autonome.

• BPO extérieur — état extérieur, photographies de la rue et du quartier, indication de l’occupation et analyse des biens comparables sans accès à l’intérieur
• BPO intérieur — inspection complète de l’intérieur et de l’extérieur avec photographies de chaque pièce, évaluation de l’état et calendrier des réparations
• Analyse comparative du marché (CMA) — analyse côté annonce, destinée au propriétaire qui décide s’il doit mettre un bien immobilier sur le marché et à quel prix
• Valeur en l’état — prix auquel le bien immobilier pourrait être vendu dans son état actuel, aux acheteurs qui acquièrent réellement des biens dans cet état
• Valeur après préparation à la mise sur le marché — prix auquel il pourrait être vendu après les réparations identifiées, afin de comparer directement les deux chiffres
• Évaluation ajustée en fonction des réparations — calendrier détaillé des réparations avec leurs coûts et la valeur que chaque intervention devrait générer
• Durée estimée de commercialisation — délai prévu pour que le bien immobilier soit sous contrat au prix recommandé, établi à partir des données relatives aux Jours sur le marché
• Évaluation locative — loyer de marché réalisable et loyer par pied carré, lorsque la conservation ou la location du bien immobilier est envisagée

Contenu du livrable

Chaque évaluation est remise sous la forme d’un document unique contenant les détails et l’état du bien immobilier concerné, des photographies datées, au moins trois ventes comparables conclues avec les ajustements appliqués et leur justification, les annonces actives et en attente avec lesquelles le bien est en concurrence, une analyse du quartier et du sous-marché, les conditions actuelles du marché et leur évolution, le calendrier des réparations lorsqu’il s’applique, les estimations de valeur en l’état et après préparation à la mise sur le marché, le prix d’annonce recommandé et la durée estimée de commercialisation. Lorsqu’un client dispose de son propre formulaire ou de sa propre plateforme, l’agence remplit le formulaire du client plutôt que de joindre le sien et de demander au client de le retranscrire.

Analyse du quartier et des biens concurrents

Une valeur qui ignore les autres biens à vendre est un chiffre, pas une opinion. Chaque évaluation de BreakThru Realty indique les biens auxquels le bien concerné est actuellement confronté : les annonces actives qu’un acheteur recherchant dans cette fourchette de prix et cette zone verrait à côté de celui-ci, les biens en attente, les ventes conclues et la remise par rapport au prix d’annonce, le nombre de mois d’inventaire dans le sous-marché et les caractéristiques du quartier qui influencent le prix au sein d’un même code postal — accès au front de mer et à l’océan, ponts fixes, frais d’association et restrictions de location, âge du bâtiment et niveau de ses réserves, secteur scolaire, zone inondable et exposition aux coûts d’assurance. En South Florida, ces facteurs distinguent régulièrement deux biens immobiliers situés dans la même rue par une grande différence de prix, et une évaluation qui en fait la moyenne donne une erreur prévisible.

Normes de délai d’exécution

Voici les normes que BreakThru Realty s’efforce de respecter pour les missions d’évaluation institutionnelles. Il s’agit d’engagements concernant le processus, publiés afin qu’un gestionnaire d’actifs puisse demander des comptes à l’agence dès la première mission ; lorsqu’un délai ne peut pas être respecté pour un bien donné, l’agence le signale à la réception de la mission plutôt qu’à l’échéance.

• Avis de prix du courtier — de 24 à 48 heures à compter du moment où l’accès au bien immobilier est possible
• Vérification de l’occupation — Le jour même lorsque le bien immobilier se trouve dans la zone couverte et peut être atteint en toute sécurité
• Inspection initiale avec photographies — À réception de la mission, dans le délai fixé par celle-ci
• Documentation photographique — Photographies datées de l’intérieur, de l’extérieur et de la rue pour chaque évaluation
• Ventes comparables — Tirées des ventes conclues de BeachesMLS, avec les annonces actives concurrentes présentées à côté
• Examen par un courtier local — Chaque opinion de valeur est examinée par un courtier agréé qui travaille sur le marché avant sa remise
• Réexamens de la valeur — Réponse dans un délai d’un jour ouvré, avec le raisonnement et tout bien comparable supplémentaire

Les données à l’origine de chaque opinion

Les ventes comparables proviennent de BeachesMLS, le service d’annonces immobilières couvrant les six comtés de Florida desservis par l’agence, et l’agence publie des études de marché calculées à partir de cette même source : des rapports sur le marché immobilier pour chaque ville et comté couverts, actualisés quotidiennement et jamais saisis manuellement, avec une méthodologie publiée expliquant ce qui est considéré comme actif ou vendu et comment sont calculés les médianes, le nombre de mois d’inventaire et les variations d’une année sur l’autre. Un client qui examine une évaluation de BreakThru Realty peut consulter les conditions de marché sous-jacentes sur le même site et les comparer à l’opinion.

Pourquoi le travail d’évaluation passe en premier

Pour la plupart des institutions, la première mission confiée à une nouvelle agence est une évaluation plutôt qu’une annonce, ce qui est une manière logique de gérer une relation avec un prestataire : un BPO est un test limité, peu coûteux et entièrement documenté, qui permet de vérifier si un courtier connaît le marché, respecte un délai, prend correctement les photographies et rédige clairement. BreakThru Realty considère les missions d’évaluation exactement comme ce test, et s’attend à être évaluée sur cette base. Les clients qui passent des missions d’évaluation aux missions d’annonce trouveront le même courtier responsable de l’opération chargé d’examiner les deux.

Commander une évaluation

Envoyez l’adresse du bien immobilier, le type d’évaluation requis, indiquez si l’accès à l’intérieur est possible et comment il est organisé, le délai ainsi que le formulaire ou la plateforme sur lesquels le résultat doit être remis. L’agence confirme la réception le même jour ouvré, indique si le délai est réalisable avant de commencer plutôt qu’après, et remet le résultat sur le formulaire du client. Les instructions permanentes pour les missions récurrentes ainsi que l’inscription sur la plateforme d’évaluation ou la liste de prestataires d’un client sont également organisées ici.

Références institutionnelles

Dossier de références

Les documents généralement demandés pour l’inscription à un réseau de courtiers, à une plateforme de gestion d’actifs ou à une liste de prestataires agréés. Ceux qui peuvent être rendus publics sont publiés et accessibles par des liens ici; le W-9, les justificatifs d’assurance et le dossier de licence sont envoyés par le courtier responsable sur demande.

• Dossier de licence du courtier immobilier en Florida — sur demande
• Formulaire W-9 — sur demande
• Certificat d’assurance — sur demande
• Carte de couverture et liste des comtés
• Biographie du courtier responsable
• Exemple d’avis de valeur du courtier
• Exemple de rapport hebdomadaire sur un actif

Deux formulaires en ligne: soumettre une mission ou demander le dossier de qualification

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions posées par les gestionnaires d’actifs

Quelle est la différence entre un BPO et une expertise immobilière ?

Un avis de prix du courtier est une opinion écrite de la valeur d’un bien immobilier, établie par un courtier immobilier agréé et étayée par des ventes comparables et des biens concurrents. Une expertise est préparée par un expert agréé ou certifié par l’État, travaillant selon les Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, et constitue la référence utilisée par un prêteur pour une décision de prêt hypothécaire. Un BPO est plus rapide et moins coûteux ; les gestionnaires d’actifs, les gestionnaires de prêts et les investisseurs l’utilisent pour fixer les prix et prendre des décisions de cession et de portefeuille. BreakThru Realty produit des BPO en tant que courtier immobilier agréé en Florida et indique à son client lorsqu’une expertise immobilière est en réalité nécessaire.

Quel est le délai d’un BPO de BreakThru Realty ?

BreakThru Realty s’efforce de respecter un délai de 24 à 48 heures pour les avis de prix du courtier, mesuré à partir du moment où l’accès au bien immobilier est possible, avec une documentation photographique datée, des ventes comparables provenant de BeachesMLS et l’examen d’un courtier local inclus. Les vérifications de l’occupation sont effectuées le jour même lorsque le bien immobilier se trouve dans la zone couverte et peut être atteint en toute sécurité. Lorsqu’un bien donné ne peut pas respecter ce délai, l’agence le signale à la réception de la mission.

Quelle est la différence entre la valeur en l’état et la valeur après préparation à la mise sur le marché ?

La valeur en l’état correspond au prix auquel le bien immobilier se vendrait dans son état actuel, aux acheteurs qui achètent effectivement dans cet état — généralement des acheteurs au comptant et des investisseurs, au sein d’un bassin plus restreint et avec une décote. La valeur prête pour le marché correspond au prix auquel il se vendrait après les réparations identifiées dans l’évaluation, auprès de l’ensemble des acheteurs de détail, y compris ceux qui financent leur achat. BreakThru Realty fournit les deux valeurs pour chaque évaluation, ainsi que le calendrier des réparations et leur coût entre ces deux valeurs, afin que le propriétaire puisse voir le rendement attendu d’une dépense de réparation plutôt que de devoir l’estimer.

BreakThru Realty réalise-t-il également des BPO extérieurs, en plus des BPO intérieurs ?

Oui. Un BPO extérieur, ou réalisé depuis la rue, couvre l’état extérieur, des photos de la rue et du quartier, une indication d’occupation ainsi qu’une analyse complète des biens comparables, sans accès à l’intérieur. Il est utilisé lorsque le bien immobilier est occupé ou qu’un accès ne peut pas être organisé. Un BPO intérieur comprend en plus une inspection complète de l’intérieur, des photos de chaque pièce, une évaluation de l’état et un calendrier des réparations. Le courtier indiquera lequel répond à la question posée.

Est-il possible de commander un BPO sans mettre le bien immobilier en vente avec BreakThru Realty ?

Oui. L’évaluation est disponible dans le cadre d’une mission indépendante, sans obligation de mettre le bien immobilier en vente auprès du courtier, et pour la plupart des clients institutionnels, les services d’évaluation sont le point de départ de la relation. Les instructions permanentes pour des missions récurrentes, ainsi que l’inscription sur la plateforme d’évaluation ou la liste de prestataires d’un client, sont organisées de la même manière.

Dans quelles zones BreakThru Realty réalise-t-il des BPO ?

Les comtés de Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Martin, St. Lucie et Indian River en Florida, soit le territoire couvert par son adhésion à BeachesMLS, avec des missions réalisées depuis un bureau à Fort Lauderdale. Le courtier décline les missions situées en dehors de cette zone plutôt que de les réaliser à distance, car une évaluation effectuée par un courtier qui ne connaît pas le sous-marché est précisément ce qu’un gestionnaire d’actifs cherche à éviter.

Quelle page recherchez-vous?

• Confier un bien immobilier détenu par une banque pour sa mise en vente et sa vente: Services pour les biens immobiliers REO & détenus par des banques
• Céder un portefeuille, des actifs spéciaux ou un bien reçu par cession en lieu et place d’une saisie: Services aux vendeurs institutionnels & de gestion d’actifs
• Évaluer BreakThru Realty comme courtier inscripteur de biens immobiliers REO en Florida: Courtier REO en Florida
• Consultez le dossier de qualification du courtier et les exemples de livrables : Dossier de qualification du courtier REO

En lien sur BreakThru Realty

• Maisons appartenant à une banque à vendre
• Saisies immobilières et biens immobiliers en difficulté
• Recherche BreakThru Realty : rapports sur le marché du logement
• Méthodologie des données de marché
• Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré