BreakThru Realty

Private Client · Construction neuve

Construction neuve et maisons sur mesure pour athlètes professionnels

Construire selon un calendrier qui doit s’adapter à une saison

Acheter une maison neuve ou en faire construire une présente des avantages évidents pour les athlètes : tout est neuf, l’aménagement peut être adapté à une routine d’entraînement et personne d’autre n’y a vécu. Les risques sont moins évidents. Les contrats des constructeurs protègent le constructeur, les dépôts restent exposés pendant des mois ou des années et les dates d’achèvement changent. BreakThru Realty représente l’acheteur à chaque étape et planifie la construction en fonction de la saison plutôt que d’espérer que les deux coïncident.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Planifier une construction neuve en toute confidentialité · Notre standard de confidentialité

Le contrat du constructeur est celui du constructeur

Les maisons neuves ne sont pas vendues avec le contrat résidentiel standard de Florida. Les constructeurs et les promoteurs utilisent leurs propres contrats, rédigés pour les protéger : larges droits de retarder l’achèvement, de remplacer les matériaux et les finitions par des éléments de qualité similaire, de conserver les dépôts en cas de défaut de l’acheteur, de limiter les garanties à ce que le constructeur choisit d’offrir et, souvent, de soumettre les litiges à l’arbitrage plutôt qu’aux tribunaux. Rien de cela n’est inhabituel, et certains éléments peuvent être négociés par un acheteur disposant d’un pouvoir de négociation. Votre avocat devrait examiner le contrat avant sa signature, et BreakThru Realty signalera les clauses les plus importantes pour une personne dont l’emploi du temps est dicté par une saison.

Enregistrer votre agent avant la première visite

La plupart des constructeurs exigent que l’agent de l’acheteur soit enregistré lors de la première visite du centre de vente ou du modèle, et beaucoup ne reconnaissent pas une représentation ajoutée ultérieurement. Si un joueur, un membre de la famille ou un gestionnaire d’entreprise entre seul dans une galerie de vente, l’acheteur peut perdre la possibilité de faire négocier un agent en son nom dans cette communauté. Laissez BreakThru Realty organiser la première visite, ou informez-nous au moins avant de vous y rendre. L’enregistrement nous permet également de poser les questions qu’un bureau de vente ne pense pas toujours à communiquer : quelles parcelles donnent sur de futures phases, combien l’association facturera une fois que le constructeur lui aura transféré la gestion et combien de maisons de la communauté sont encore invendues.

Où va le dépôt et qu’est-ce qui le protège

Les dépôts pour une construction neuve sont importants et conservés longtemps ; l’endroit où ils sont détenus est donc essentiel. Pour les copropriétés en préconstruction, la loi de Florida établit des règles sur le dépôt fiduciaire des dépôts des acheteurs et sur les moments où un promoteur peut en utiliser une partie pour la construction ; le contrat précise l’option choisie par le promoteur. Les constructeurs de maisons individuelles peuvent être autorisés par leur contrat à utiliser les dépôts pour les coûts de construction, ce qui signifie que la sécurité d’un dépôt dépend uniquement de la solidité du constructeur. Votre avocat devrait confirmer le mode de détention de chaque dépôt avant l’envoi de fonds. Si l’achat doit être financé à l’achèvement, consultez rapidement un prêteur hypothécaire, car une approbation de prêt délivrée aujourd’hui pourrait ne pas rester valable pendant une longue construction.

Copropriétés en préconstruction et calendrier de la saison

Une tour de copropriétés neuve peut nécessiter plusieurs années entre le lancement des ventes et le certificat d’occupation, et les dates d’achèvement prévues sont souvent repoussées en raison des permis, du financement et de la saison des ouragans. Un joueur ne devrait jamais planifier un déménagement en fonction de la date de livraison prévue par un promoteur. Nous planifions séparément le logement pour les saisons intermédiaires, généralement au moyen d’une location, et considérons la nouvelle résidence comme une arrivée future plutôt que comme une date fixe. Avant la signature, nous examinons également le budget de l’immeuble, les réserves constituées par le promoteur et les documents qui régiront l’association une fois que les propriétaires en prendront le contrôle, car l’inspection périodique et les règles relatives aux réserves structurelles qui s’appliquent aux copropriétés plus anciennes s’appliqueront un jour à celle-ci aussi.

Maisons sur mesure : la parcelle d’abord

La réussite ou l’échec d’une maison sur mesure dépend de la parcelle. Avant d’acheter un terrain, nous vérifions le zonage, les marges de recul et le taux d’occupation autorisés par le code, la limite de hauteur ainsi que les règles architecturales de toute association. La zone inondable FEMA et l’élévation de base en cas d’inondation déterminent la hauteur du plancher fini, ce qui modifie l’apparence et le coût de la maison. Les parcelles en bord de mer sont soumises à la Coastal Construction Control Line, et toute construction en direction de la mer au-delà de cette ligne nécessite un permis distinct de l’État. Un relevé, une étude du sol et la confirmation que l’eau, les égouts et l’électricité desservent la parcelle complètent l’analyse. Les délais d’obtention des permis varient considérablement selon les municipalités et, dans certaines d’entre elles, se comptent en mois.

Vérifier soi-même la licence du constructeur

Toute personne qui construit une maison pour vous en Florida doit détenir une licence de constructeur de Florida, que vous pouvez vérifier dans le registre public des licences de l’État avant de signer quoi que ce soit. Le dossier indique si la licence est active et si des mesures disciplinaires ont été imposées. Demandez également une preuve d’assurance responsabilité civile générale et d’assurance contre les accidents du travail, et visitez des maisons achevées par le constructeur. La loi de Florida sur les privilèges de construction permet aux sous-traitants et aux fournisseurs impayés d’inscrire des privilèges sur votre bien immobilier ; chaque paiement au constructeur devrait donc être accompagné de mainlevées de privilège des personnes payées, et le paiement final d’une mainlevée définitive. BreakThru Realty peut vous aider à réunir ces vérifications ; le contrat lui-même doit être confié à votre avocat.

Un représentant du propriétaire pendant vos déplacements

Une construction sur mesure nécessite des décisions chaque semaine, et une saison professionnelle éloigne le propriétaire de la ville pendant la plupart d’entre elles. De nombreux clients font appel à un représentant du propriétaire, un professionnel indépendant de la construction qui assiste aux réunions sur le chantier, vérifie les demandes de paiement du constructeur par rapport aux travaux réellement réalisés, photographie l’avancement et vous transmet les décisions, ou les transmet à votre gestionnaire d’entreprise, sous une forme à laquelle vous pouvez répondre depuis une chambre d’hôtel. Vous engagez et rémunérez directement cette personne. BreakThru Realty reste du côté immobilier, de l’achat de la parcelle et du relevé jusqu’à la clôture finale de la maison achevée, et se coordonne avec le représentant du propriétaire afin que rien ne soit négligé entre les deux.

Modifications, retards et date d’achèvement adaptée à la saison

La plupart des dépassements de budget dans une construction sur mesure proviennent des modifications ; chaque modification devrait donc être chiffrée et signée par écrit avant l’exécution des travaux, et les provisions pour les finitions devraient être réalistes dès le départ. Les retards peuvent être dus aux permis, aux inspections, aux pénuries d’approvisionnement et aux tempêtes, et la saison des ouragans peut interrompre les travaux extérieurs pendant plusieurs jours. Nous suggérons de viser un achèvement pendant l’intersaison, avec une marge avant le camp d’entraînement ou la préparation printanière, et de conserver une location ou un autre logement disponible jusqu’à la délivrance du certificat d’occupation. Un déménagement pendant la saison est possible, mais personne ne devrait choisir du carrelage tout en se préparant pour un match.

Visites finales et année de garantie

Avant la clôture de l’achat d’une maison neuve, faites-la inspecter de manière indépendante, même si elle vient d’être construite ; les inspecteurs découvrent régulièrement une isolation manquante, des défauts de solins de toiture, des fuites de plomberie et un nivellement qui dirige l’eau vers les fondations. La visite d’orientation du constructeur permet d’établir une liste de réserves, et la clôture ne devrait pas avoir lieu avant que cette liste soit convenue. Après l’emménagement, notez chaque défaut dès son apparition et envoyez-le par écrit au constructeur. Avant l’expiration de la période de garantie du constructeur, planifiez une seconde inspection indépendante et transmettez ses conclusions, car il est beaucoup plus difficile d’obtenir des réparations demandées après la fin de la garantie.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Planifier une construction neuve en toute confidentialité

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Un avocat devrait-il examiner le contrat d’achat d’un constructeur ?
Oui. Les contrats des constructeurs et des promoteurs sont rédigés pour protéger le constructeur, avec de larges droits de retarder les travaux, de remplacer les matériaux et de conserver les dépôts. Un avocat peut expliquer les risques associés à chaque clause et négocier lorsque l’acheteur dispose d’un pouvoir de négociation, ce qu’il vaut mieux faire avant de signer ou d’envoyer un dépôt.
Comment les dépôts d’une copropriété de Florida en préconstruction sont-ils protégés ?
La loi de Florida établit des règles sur la manière dont les promoteurs déposent les fonds des acheteurs en compte séquestre et sur les moments où une partie de ces fonds peut être utilisée pour la construction ; le contrat d’achat précise la règle applicable. Votre avocat devrait confirmer comment et où chaque dépôt est détenu avant son versement, car un dépôt peut rester exposé pendant des années.
Comment vérifier qu’un constructeur de maisons sur mesure est titulaire d’une licence en Florida ?
Recherchez le nom du constructeur ou son numéro de licence dans le registre public des licences de l’État de Florida, qui indique si la licence du constructeur est active ainsi que toute mesure disciplinaire inscrite au dossier. Demandez également une preuve d’assurance responsabilité civile et d’assurance contre les accidents du travail, et visitez des maisons achevées par le constructeur.
Une maison sur mesure peut-elle être prête pour la saison prochaine ?
Parfois, mais il ne faut pas compter dessus. Les permis, les inspections, les fournitures et la saison des ouragans entraînent tous des retards. Prévoyez un achèvement pendant l’intersaison, avec une marge avant le camp, et conservez une location ou un autre logement disponible jusqu’à la délivrance du certificat d’occupation.
Une maison neuve doit-elle faire l’objet d’une inspection indépendante ?
Oui. Les inspecteurs indépendants découvrent régulièrement dans les maisons neuves des défauts qui n’ont pas été détectés pendant la construction, comme des défauts d’isolation, des problèmes de solins et des fuites de plomberie. Faites inspecter le bien avant la clôture, puis de nouveau peu avant l’expiration de la garantie du constructeur, et transmettez les deux rapports au constructeur par écrit.
L’agent de l’acheteur peut-il être ajouté après une visite du centre de vente d’un constructeur ?
Souvent, non. De nombreux constructeurs exigent que l’agent de l’acheteur soit enregistré lors de la première visite et refusent de reconnaître une représentation ajoutée ultérieurement. Si vous prévoyez de visiter une nouvelle communauté, laissez BreakThru Realty organiser ou enregistrer la visite au préalable.

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