What happens if my condo building fails a milestone inspection?

A building does not fail a milestone inspection so much as it moves to the second phase: the engineer found substantial structural deterioration and must now specify the repairs, which the association has to fund and complete on a schedule the local building department oversees. For an owner that usually means a special assessment, construction, and a period when the unit is harder to finance and sells at a discount. You can still sell, but buyers must be given the report, and the price has to reflect what they are taking on.

Can a buyer cancel after reading the milestone report?

Yes. Florida gives a condo buyer a cancellation period after receiving the required association documents, which now include the milestone report and reserve study where they exist. Your attorney confirms the period that applies to your contract.

Does the building have to be evacuated?

Only when the inspecting engineer or the building department finds an immediate safety threat, which is rare. Most phase-two findings lead to a repair program while residents stay in place.

Who pays the assessment if I sell mid-way through?

What the contract says. By default the seller pays instalments due before closing and the buyer those due after, but it is often negotiated, and the association's estoppel letter states the balance. See the special assessment guide.

¿Qué sucede si el edificio de mi condominio no supera una inspección de hitos?

Revisado por Tyson E. Sam, fundador y corredor registrado de BreakThru Realty, Florida License 3565210

Publicado el 9 de 2026

La respuesta breve

Un edificio no “reprueba” exactamente una inspección de hitos; más bien pasa a la segunda fase: el ingeniero encontró un deterioro estructural considerable y ahora debe especificar las reparaciones, que la asociación debe financiar y completar según un cronograma supervisado por el departamento de construcción local. Para un propietario, eso normalmente significa una evaluación especial, obras y un período durante el cual es más difícil financiar la unidad y esta se vende con descuento. Aún puede vender, pero se debe entregar el informe a los compradores y el precio debe reflejar lo que asumirán.

Qué es la inspección

Florida exige que los edificios de condominios y cooperativas de tres o más pisos tengan una inspección estructural de hito realizada por un arquitecto o ingeniero con licencia una vez que el edificio alcanza la antigüedad establecida por la ley (30 años, o antes para algunos edificios cercanos a la costa), y cada diez años después. La fase uno es una inspección visual. Si detecta un deterioro estructural sustancial, sigue la fase dos: una inspección más detallada con pruebas y un informe que enumera las reparaciones necesarias. La asociación y su abogado pueden confirmar las fechas y los requisitos aplicables a su edificio.

Después de la fase dos: reparaciones y dinero

La asociación debe realizar las reparaciones, y la mayoría de los edificios las pagan mediante una cuota especial, un préstamo o ambos, porque las reservas rara vez cubren el trabajo estructural. Desde las reformas de 2024, las asociaciones también deben completar un estudio de reservas para la integridad estructural y ya no pueden renunciar a las reservas para los elementos estructurales que este cubre, lo que aumenta las cuotas en muchos edificios antiguos. Para los propietarios, el resultado es un costo conocido, un cronograma de construcción y, por lo general, un edificio más sólido al final.

Lo que se debe informar a los compradores

El informe de la inspección estructural de hito y el estudio de reservas son registros de la asociación, y Florida ahora exige que los compradores los reciban antes del cierre junto con los demás documentos del condominio. El comprador que los recibe tiene un período para cancelar. Por eso, un edificio en fase dos se vende basándose en los hechos: el informe, el alcance de las reparaciones, la cuota especial y el cronograma, en lugar de basarse en la vista desde el balcón.

Financiamiento en un edificio en reparación

Los prestamistas preguntan a las asociaciones sobre deficiencias estructurales, reparaciones sin financiamiento, reservas y litigios, y algunos no prestan para un edificio con un hallazgo abierto de fase dos hasta que las reparaciones estén en marcha o financiadas. Esto reduce el grupo de compradores a quienes pagan en efectivo y a los prestamistas que aceptan financiar el edificio. Consulte a un prestamista hipotecario sobre su edificio específico antes de ponerlo en venta y espere comercializarlo a compradores que paguen en efectivo si el financiamiento es limitado.

Vender ahora o después de las reparaciones

Vender ahora significa tener un grupo más pequeño de compradores, en su mayoría compradores que pagan en efectivo, y un precio que descuenta la cuota especial y las interrupciones. Vender después de las reparaciones significa mantener la unidad y pagar la cuota especial, para luego vender en un edificio que pasa la inspección y tiene sus reservas financiadas, que es lo que quieren los prestamistas y compradores. Si el edificio tiene un plan creíble y usted puede esperar, por lo general esperar produce una mayor cantidad neta. Si el plan es incierto o la cuota especial supera lo que usted desea asumir, venda ahora en términos honestos.

Cómo se fija el precio de una unidad en fase dos

A partir de los cierres en su edificio desde el informe y de edificios comparables en la misma etapa, tratando la cuota especial como un término del contrato en lugar de ocultarla en el precio. Un agente de BreakThru le muestra el resultado neto de cada opción y, si vende ahora, presenta el informe, el plan de reparaciones y la cuota especial desde el principio, para que los compradores que lleguen sean quienes puedan cerrar.

Hable sobre sus opciones con un corredor

Cada venta tiene su propio conjunto de cifras. Solicitar una valoración gratuita elaborada a partir de las ventas cerradas comparables con su vivienda, o consulte las cifras del mercado de su condado en Investigación de BreakThru Realty.

¿Qué pasa si mi edificio de condominios no pasa una inspección estructural de hito?: preguntas

¿Qué sucede si el edificio de mi condominio no supera una inspección de hitos?: Un edificio no “reprueba” exactamente una inspección de hitos; más bien pasa a la segunda fase: el ingeniero encontró un deterioro estructural considerable y ahora debe especificar las reparaciones, que la asociación debe financiar y completar según un cronograma supervisado por el departamento de construcción local. Para un propietario, eso normalmente significa una evaluación especial, obras y un período durante el cual es más difícil financiar la unidad y esta se vende con descuento. Aún puede vender, pero se debe entregar el informe a los compradores y el precio debe reflejar lo que asumirán.
¿Puede un comprador cancelar después de leer el informe de la inspección estructural de hito?: Sí. Florida concede al comprador de un condominio un período de cancelación después de recibir los documentos requeridos de la asociación, que ahora incluyen el informe de la inspección estructural de hito y el estudio de reservas cuando existen. Su abogado confirma el período aplicable a su contrato.
¿Se debe evacuar el edificio?: Solo cuando el ingeniero que realiza la inspección o el departamento de construcción determina que existe una amenaza inmediata para la seguridad, lo cual es poco común. La mayoría de los hallazgos de fase dos conducen a un programa de reparaciones mientras los residentes permanecen en el edificio.
¿Quién paga la cuota especial si vendo a mitad del proceso?: Lo que establezca el contrato. Por defecto, el vendedor paga las cuotas con vencimiento antes del cierre y el comprador las que vencen después, pero esto suele negociarse, y la carta de impedimentos de la asociación indica el saldo. Consulte la guía sobre cuotas especiales.