Is a house or a condominium easier to own as a part-year residence?

A condominium with a staffed building asks less of an absent owner because the structure, the roof and the common systems are someone else’s to maintain, while a house with a pool, a seawall and a generator needs its own staff and plan. The right answer depends on how many weeks a year the home is used and how much attention the owner wants to give it from elsewhere.

What should be in a hurricane plan for an empty South Florida home?

Who closes shutters or checks the impact glass, who moves the outdoor furniture and the boat, who checks the generator and fuel, who photographs the property before and after, who may enter during an evacuation order, and who is called first for a claim. It is written before the season, with names and phone numbers, and reviewed each year.

Can an association fine an owner for leaving a unit unoccupied?

Not for the absence itself, but for breaking the rules written around it: failing to supply an emergency key, leaving the water on when the documents require it to be shut off, not registering a representative, or skipping required inspections. Reading the association documents before the purchase shows which of those rules apply.

Who approves repairs at a second home while the owner is abroad?

The owner or a named representative, above a spending limit the owner sets in writing when the management agreement is signed. Below that limit the manager handles routine maintenance and reports it; above it, the manager sends the problem, the photographs and the estimate, and waits for approval before any work starts.

Does a second home in Florida pay property tax at a different rate than a primary home?

The rate is the same, but a second home does not receive the homestead exemption or the cap on annual assessment increases that a Florida permanent residence can, so the taxable value can move differently from year to year. The owner’s CPA or tax advisor should explain the consequences for their situation before the purchase.

Private Client · Segundas y terceras viviendas

Segundas y terceras viviendas en South Florida

Una residencia utilizada parte del año, lista la noche de su llegada y atendida cuando usted no está

Una segunda vivienda en South Florida se utiliza durante una temporada y es propiedad del dueño todo el año; los meses vacíos son cuando surgen los problemas. Una tubería puede romperse en julio sin que nadie lo note, una asociación puede multar al propietario por una regla que nunca leyó, una tormenta puede llegar con las contraventanas en el garaje y los paquetes pueden acumularse en una garita de entrada. BreakThru Realty ayuda a los clientes a elegir una residencia que pueda dejarse desocupada, establece el personal y el plan que lo permiten, y la administra internamente para los propietarios que desean un solo punto de responsabilidad y un informe que puedan leer en dos minutos.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Encontrar una residencia para conservar · Nuestro estándar de privacidad

Elegir una vivienda que pueda dejarse desocupada

No toda propiedad hermosa es adecuada para usarse parte del año. Un condominio con vestíbulo atendido, un administrador en el lugar y una envolvente del edificio cuyo mantenimiento corresponde a otra persona exige menos de un propietario ausente que una casa frente al agua con un muro de contención, una piscina, un generador y un paisaje que crece un pie al mes durante el verano. Una casa dentro de una comunidad con garita de seguridad se encuentra entre ambas opciones. Por eso, el plan para una segunda vivienda comienza con cuántas semanas al año se utilizará, quién estará allí cuando el propietario no esté y cuánto desea el propietario ocuparse de ella desde otro lugar; la vista viene después. Hobe Sound, Vero Beach, Jupiter Island, the Town of Palm Beach y Key Biscayne responden a esas preguntas de manera diferente.

Personal y quién tiene las llaves

Una residencia que se utiliza algunos meses al año todavía necesita personas a su alrededor durante todo el año: un administrador o cuidador de la casa, una persona de limpieza con un horario establecido, un servicio de piscina y jardinería, un contratista de aire acondicionado con un contrato de mantenimiento y alguien que pueda estar en la casa en menos de una hora cuando se active una alarma. Quién los emplea, cuánto se les paga y cómo están asegurados son decisiones del propietario, generalmente tomadas con la oficina familiar, y el corredor no recibe nada de ninguno de ellos. Lo que hace BreakThru Realty es mantener la lista de proveedores, verificar que cada uno tenga licencia y seguro cuando la ley lo exige, y llevar un registro de quién tiene una llave, un código o un pase de entrada y cuándo se modificó por última vez.

Preparación para tormentas cuando nadie está en casa

El plan para tormentas se redacta antes de junio y se practica una vez. Indica quién cierra las contraventanas o confirma que los vidrios sean resistentes a impactos, quién guarda los muebles de exterior y levanta o mueve la embarcación, quién revisa el generador y su combustible, quién fotografía la propiedad antes y después, y quién puede entrar a la vivienda durante una evacuación obligatoria cuando el propietario se encuentra en otro país. Las pólizas de seguro se revisan para verificar el deducible por huracán y las condiciones de desocupación, y los contactos para reclamaciones aparecen en la misma página que el plan. Después de la tormenta, la primera visita se documenta con fotografías que se envían al propietario antes de autorizar cualquier reparación.

Reglas de la asociación sobre ausencia y alquiler

Las asociaciones en Florida redactan reglas para los propietarios que no están presentes y las hacen cumplir. Algunas exigen que la oficina de la asociación guarde una llave o un código para entrar en caso de emergencia y multan a los propietarios que no proporcionen uno. Algunas exigen que se cierre el agua en la llave principal cuando una unidad está desocupada durante más de un período determinado, o que una compañía con licencia inspeccione la unidad periódicamente. La mayoría limita los alquileres, lo cual es importante si el propietario planea alquilar la vivienda durante los meses en que de otro modo estaría vacía, y muchas exigen que el representante del propietario esté registrado en la garita. BreakThru Realty revisa los documentos para identificar esas reglas antes de la compra y presenta lo que la asociación exige después de ella.

Correo, entregas y las cosas que se acumulan

Una dirección desocupada acumula correo, paquetes, avisos de servicios públicos, cartas de la asociación, facturas de impuestos y avisos de infracciones, y omitir uno puede costar más que un año de administración. La solución sencilla es solicitar el reenvío al servicio postal y establecer la regla de que nada se entregue en la casa a menos que haya alguien para recibirlo; en su lugar, se utiliza la sala de paquetes del edificio o un servicio de buzón. Las facturas de impuestos a la propiedad y la cuestión de la exención homestead corresponden al CPA del propietario, ya que una segunda vivienda no es una residencia homestead y se evalúa bajo términos diferentes. Las cuentas de servicios públicos e internet permanecen activas con un nivel básico para que las alarmas, las cámaras y el termostato sigan enviando informes.

Seguro para una vivienda que permanece vacía

Muchas pólizas para propietarios contienen condiciones que modifican la cobertura cuando una vivienda está desocupada durante más del período establecido, y algunas excluyen por completo los daños por agua o vandalismo una vez transcurrido ese período. El corredor de seguros del propietario debe saber cómo se utilizará la vivienda antes de emitir la póliza, para que pueda incluirse un endoso por desocupación o redactarse un tipo de póliza diferente, y el acuerdo de administración pueda documentarse para demostrarle a la aseguradora que la vivienda se inspecciona regularmente. La cobertura contra inundaciones, la cobertura contra vientos y la póliza umbrella se revisan en conjunto, y los certificados del personal y de los contratistas se conservan en el expediente donde serían necesarios para una reclamación.

Informes de administración para un propietario ausente

BreakThru Realty administra las residencias internamente en lugar de remitirlas a terceros y, para una segunda vivienda, el servicio se organiza alrededor de un informe que el propietario o su oficina pueda leer rápidamente: qué se inspeccionó y cuándo, con fotografías; cuánto se gastó y con qué autorización; qué está programado; y qué requiere una decisión. Las reparaciones que superen el límite establecido por el propietario son aprobadas por este o por el representante designado antes de comenzar el trabajo, y las facturas de los proveedores se pagan desde la cuenta del propietario, no desde la del corredor. El mismo equipo puede preparar la vivienda para la llegada, abrirla, encender los automóviles, abastecer la despensa con el supermercado preferido del propietario y dar instrucciones al personal.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación: Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing: BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados: Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita: Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto: Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes: Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono: Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Encontrar una residencia para conservar

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿Es más fácil tener una casa o un condominio como residencia para parte del año?: Un condominio en un edificio atendido exige menos de un propietario ausente porque otra persona se encarga del mantenimiento de la estructura, el techo y los sistemas comunes, mientras que una casa con piscina, muro de contención y generador necesita su propio personal y plan. La respuesta correcta depende de cuántas semanas al año se utiliza la vivienda y de cuánta atención desea dedicarle el propietario desde otro lugar.
¿Qué debe incluir un plan para huracanes para una vivienda vacía en South Florida?: Quién cierra las contraventanas o revisa los vidrios resistentes a impactos, quién mueve los muebles de exterior y la embarcación, quién revisa el generador y el combustible, quién fotografía la propiedad antes y después, quién puede entrar durante una orden de evacuación y a quién se llama primero para una reclamación. Se redacta antes de la temporada, con nombres y números de teléfono, y se revisa cada año.
¿Puede una asociación multar a un propietario por dejar una unidad desocupada?: No por la ausencia en sí, sino por incumplir las reglas establecidas en torno a ella: no proporcionar una llave de emergencia, dejar el agua abierta cuando los documentos exigen cerrarla, no registrar a un representante u omitir las inspecciones requeridas. Leer los documentos de la asociación antes de la compra muestra cuáles de esas reglas aplican.
¿Quién aprueba las reparaciones en una segunda vivienda mientras el propietario está en el extranjero?: El propietario o un representante designado, cuando el gasto supera el límite que el propietario establece por escrito al firmar el acuerdo de administración. Por debajo de ese límite, el administrador se encarga del mantenimiento rutinario y lo informa; por encima de él, el administrador envía el problema, las fotografías y el presupuesto, y espera la aprobación antes de comenzar cualquier trabajo.
¿Una segunda vivienda en Florida paga impuestos a la propiedad a una tasa diferente que una vivienda principal?: La tasa es la misma, pero una segunda vivienda no recibe la exención homestead ni el límite a los aumentos anuales de la tasación que puede recibir una residencia permanente en Florida, por lo que el valor imponible puede cambiar de manera diferente cada año. El CPA o asesor fiscal del propietario debe explicar las consecuencias para su situación antes de la compra.

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