Representación de inquilinos de franquicias en Florida
La parte del contrato de arrendamiento correspondiente al franquiciado, negociada por un corredor que conoce lo que el contrato de franquicia necesita de ella
BreakThru Realty es un corredor de bienes raíces con licencia en Florida que recluta franquiciados para marcas de franquicia participantes y representa a franquiciadores y franquiciados en los bienes raíces de Florida detrás de cada nueva unidad. Esta página trata sobre el arrendamiento: lo que negocia el corredor del franquiciado, las cláusulas que tiene un arrendamiento de franquicia y que un arrendamiento minorista común no tiene, y cómo se incorporan los propios requisitos del franquiciador.
Obtenga representación para el arrendamiento · Términos del arrendamiento que importan
Representación del inquilino
El agente de arrendamiento del propietario trabaja para el propietario. Un franquiciado que firma un arrendamiento de diez años con una garantía personal, a menudo por primera vez, necesita tener de su lado a alguien en la mesa de negociación que sepa qué puede ofrecer el mercado. BreakThru Realty representa a los franquiciados como inquilinos mediante un acuerdo escrito, desde la primera visita al sitio hasta el arrendamiento firmado y la entrega del local. Cuando BreakThru también ha recibido una compensación de franquicia del franquiciador por presentar a ese franquiciado, esto se revela por escrito antes de firmar el acuerdo de representación del inquilino.
Cómo se paga la representación del inquilino
En la mayoría de los arrendamientos comerciales de South Florida, el corredor del inquilino recibe el pago del propietario, de la comisión de arrendamiento que el propietario ya acordó pagar conforme a su acuerdo de anuncio, por lo que el franquiciado generalmente no paga nada directamente por la representación. Cuando un propietario no paga a un corredor cooperante, los honorarios y quién los paga se acuerdan por escrito antes de comenzar la búsqueda. Toda fuente de compensación que BreakThru reciba en relación con un franquiciado, ya sea de un franquiciador o de un propietario, se revela por escrito a ese franquiciado.
La carta de intención
La mayor parte de un arrendamiento se decide en la carta de intención, antes de que el abogado del propietario redacte cualquier documento, y es mucho más fácil lograr un punto allí que en la cuarta ronda de un borrador de arrendamiento. BreakThru redacta y negocia la carta de intención para cubrir cada término que la franquicia necesita: el local, el plazo y las opciones, el alquiler y sus aumentos, los gastos operativos, la asignación para mejoras del inquilino y las obras del propietario, el inicio del alquiler, el uso exclusivo, la señalización, la garantía y la cláusula adicional del franquiciador. Luego, el abogado del franquiciado revisa el arrendamiento.
Términos del arrendamiento importantes para una franquicia
Un arrendamiento de franquicia debe adaptarse tanto al contrato de franquicia como al edificio. El plazo debe durar al menos tanto como el contrato de franquicia, el uso permitido debe coincidir con el menú o la línea completa de servicios de la marca, y el franquiciado necesita protección contra la apertura de un concepto competidor a poca distancia. Estos son los términos que BreakThru negocia en cada arrendamiento de franquicia.
- Plazo inicial y opciones de renovación que cubran el plazo del contrato de franquicia
- Uso permitido lo suficientemente amplio para abarcar el concepto completo de la marca, incluidos cambios futuros
- Una cláusula de uso exclusivo frente a conceptos competidores en el centro
- Protección de coarrendamiento cuando un negocio ancla genera el tráfico de la unidad
- Derechos de señalización en el edificio y en cualquier letrero tipo pylon o monumento
- Asignación para mejoras del inquilino, obras del propietario y condición de entrega
- Inicio del alquiler vinculado a la apertura o a los permisos, con alquiler gratuito cuando el mercado lo permita
- Límites para los gastos operativos y el mantenimiento de áreas comunes, y derechos de auditoría
- Una garantía personal limitada en cantidad o tiempo, o que se elimine después de un período
- Derechos de cesión al franquiciador, a otro franquiciado o a una nueva entidad
- Restricciones de radio y cláusulas de reubicación interpretadas conforme al territorio de la franquicia
- Servicio para autos, patio, ventilación, trampa de grasa y horarios, según las necesidades del concepto
La cláusula adicional del arrendamiento del franquiciador
La mayoría de los franquiciadores exige que los arrendamientos de sus franquiciados incluyan una cláusula adicional, a veces llamada adenda de arrendamiento o cesión colateral del arrendamiento. Por lo general, otorga al franquiciador el aviso de cualquier incumplimiento y el derecho a subsanarlo, el derecho a asumir el arrendamiento si termina la franquicia, el derecho a ingresar y retirar las marcas y la imagen comercial de la marca, y aprobación sobre la cesión. Los propietarios están acostumbrados a estas cláusulas adicionales, pero las negocian, y firmar un arrendamiento sin los términos requeridos por el franquiciador puede poner al franquiciado en incumplimiento del contrato de franquicia. BreakThru incluye la cláusula adicional en la carta de intención desde el inicio.
Construcción y apertura
El período entre la firma del arrendamiento y la apertura de una unidad es cuando se pierde dinero: el alquiler comienza antes de que se emitan los permisos, las obras del propietario se retrasan o el edificio resulta no ser compatible con el equipo de la marca. BreakThru permanece a cargo de la parte inmobiliaria hasta la entrega, haciendo seguimiento de las obras del propietario conforme al anexo de obras, las solicitudes de permisos, el cronograma del contratista y la fecha de inicio del alquiler, para que las fechas del arrendamiento y las fechas en el sitio permanezcan alineadas.
Renovaciones, reubicaciones y la próxima unidad
Un arrendamiento se revisa mucho antes de que termine: opciones de renovación con fechas límite de aviso fáciles de pasar por alto, cláusulas de reubicación que el propietario puede invocar, expansión al espacio contiguo y la segunda y tercera unidad del franquiciado. BreakThru mantiene las fechas críticas de arrendamiento de cada cliente y negocia el siguiente arrendamiento teniendo en cuenta el anterior, para que un operador de varias unidades termine con una cartera de arrendamientos que funcionen en conjunto, en lugar de una serie de acuerdos independientes.
Obtenga representación para el arrendamiento
Informe al corredor registrado sobre la marca, los mercados de Florida y los servicios que necesita: reclutamiento de franquiciados, ingreso al mercado, selección de sitios o representación de inquilinos.
Contacto directo del corredor registrado: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Cómo trabaja BreakThru Realty dentro de la legislación de franquicias
| Estatus de vendedor de franquicias | BreakThru Realty actúa como vendedor de franquicias únicamente para franquiciantes participantes, únicamente conforme a un acuerdo escrito, y figura como vendedor de franquicias en la página de recibo (Artículo 23) del Documento de Divulgación de Franquicia de cada franquiciante participante. |
|---|---|
| Momento de la divulgación | Nada en este sitio web constituye una oferta para vender una franquicia. Una franquicia se ofrece únicamente mediante el Documento de Divulgación de Franquicia vigente del franquiciante, que el posible franquiciado debe recibir al menos 14 días calendario antes de firmar un acuerdo vinculante con el franquiciante o una afiliada, o de pagar cualquier cantidad al franquiciante o a una afiliada. El franquiciante entrega el documento. BreakThru nunca acorta ese período y nunca pide a un candidato que firme o pague antes de que haya transcurrido. |
| Declaraciones sobre ingresos | BreakThru Realty no hace ninguna declaración sobre las ventas, los ingresos o las ganancias de ninguna franquicia. Si un franquiciador hace declaraciones sobre el desempeño financiero, estas se encuentran en el Artículo 19 de su Documento de Divulgación de Franquicia, y ese es el único lugar que un candidato debe consultar. |
| Florida | Antes de que BreakThru presente una marca, el franquiciador confirma por escrito que su aviso anual de exención de franquicia conforme a la sección 559.802 de los Estatutos de Florida está presentado ante el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor de Florida y vigente. La Ley de Franquicias de Florida, sección 817.416, prohíbe por separado las declaraciones falsas en la venta de una franquicia. |
| Otros estados | BreakThru presenta oportunidades para territorios en Florida. Un candidato que vive en un estado que registra ofertas de franquicias o vendedores de franquicias, o que desea un territorio en dicho estado, es referido directamente al franquiciador. |
| Compensación | BreakThru Realty recibe pagos de los franquiciadores participantes, conforme a un acuerdo por escrito, cuando un candidato que presentó firma un acuerdo de franquicia; a los candidatos no les cobra nada por la conexión. Cuando BreakThru también representa a un franquiciado en un arrendamiento o compra, ambas funciones y ambas fuentes de compensación se divulgan por escrito antes de firmar ese acuerdo, y el franquiciado tiene la libertad de elegir otra representación de bienes raíces. |
| Asesoramiento independiente | Las preguntas legales deben dirigirse a un abogado de franquicias, las preguntas tributarias y de estructuración a un contador, y las preguntas de financiamiento a un prestamista de SBA; cada candidato debe hacer que los dos primeros revisen el Documento de Divulgación de Franquicia y el acuerdo de franquicia antes de firmar. |
Preguntas que hacen los franquiciadores
- ¿Quién paga la representación de inquilinos de franquicias?
- En la mayoría de los arrendamientos comerciales de South Florida, el corredor del inquilino recibe el pago del propietario mediante la comisión de arrendamiento que este ya acordó pagar, por lo que el franquiciado generalmente no paga nada directamente. Cuando un propietario no paga a un corredor cooperante, los honorarios se acuerdan primero por escrito, y toda fuente de compensación de BreakThru Realty se revela por escrito al franquiciado.
- ¿Qué es una cláusula adicional de arrendamiento de franquicia?
- Una cláusula adicional de arrendamiento de franquicia, también llamada adenda de arrendamiento o cesión colateral del arrendamiento, es el conjunto de términos que un franquiciador exige en los arrendamientos de sus franquiciados: aviso de incumplimiento y derecho a subsanarlo, derecho a asumir el arrendamiento si termina la franquicia, derecho a retirar las marcas de la marca y aprobación sobre la cesión. BreakThru Realty la incluye en la carta de intención desde el inicio.
- ¿Debe un arrendamiento de franquicia tener la misma duración que el contrato de franquicia?
- Por lo general, el plazo del arrendamiento junto con sus opciones de renovación debe cubrir al menos el plazo del contrato de franquicia, para que el franquiciado no se quede con una franquicia y sin ubicación. BreakThru Realty negocia el plazo y las opciones conforme al contrato de franquicia, y el abogado del franquiciado revisa ambos.
- ¿Se puede limitar la garantía personal de un arrendamiento de franquicia?
- A menudo se puede negociar: establecer un límite de cantidad, limitarla a un período o eliminarla después de varios años de pagos puntuales, según el propietario y el mercado. BreakThru Realty negocia la garantía en la carta de intención, donde es más fácil modificarla.
- ¿BreakThru Realty representa a franquiciados si también los presentó al franquiciador?
- Sí, si el franquiciado así lo elige. BreakThru Realty recibe su pago de franquiciadores participantes, conforme a un acuerdo escrito, cuando un candidato que presentó firma un contrato de franquicia; los candidatos no pagan nada a BreakThru por la conexión. Cuando BreakThru también representa a un franquiciado en un arrendamiento o una compra, ambas funciones y ambas fuentes de compensación se divulgan por escrito antes de firmar ese acuerdo de representación, y el franquiciado tiene la libertad de elegir otra representación de bienes raíces.
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