How does franchise site selection work with BreakThru Realty?

BreakThru Realty starts from the franchisor’s site criteria and prototype, searches inline, endcap, pad, second-generation and freestanding space in the franchisee’s territory, analyses the trade area, checks zoning and approvals, and presents the sites that fit as approval packages in the franchisor’s own format.

Does the franchisor have to approve a franchise location?

In almost every franchise system, yes: the franchise agreement requires the franchisor’s approval of the site before a lease or purchase is signed, and the site must sit within the franchisee’s territory as Item 12 of the disclosure document describes. BreakThru Realty prepares the site package; the approval decision is the franchisor’s.

Can BreakThru Realty find land or pad sites for ground-up franchise units?

Yes. BreakThru Realty represents franchisees and franchisors on ground leases, build-to-suit leases and land purchases, and coordinates the due diligence each needs within the inspection period: survey, title, zoning, a Phase I environmental assessment, flood zone, utilities, impact fees and access.

What zoning issues come up most for franchise locations in South Florida?

Drive-thrus, outdoor seating, alcohol service, late hours and signage are the most common, because each South Florida municipality has its own zoning code and review process. BreakThru Realty checks permitted use and the approvals a site will need before presenting it to the franchisor.

Can a franchisee buy the property instead of leasing it?

Yes. BreakThru Realty represents buyers of retail buildings, pad sites and land as well as tenants, and can present both paths for the same trade area. How to hold and structure the real estate is a question for the franchisee’s accountant and attorney.

Selección de ubicaciones para franquicias y bienes raíces en Florida

Encontrar, analizar y asegurar la ubicación de cada nueva unidad, desde espacios entre locales hasta lotes para proyectos desde cero

BreakThru Realty es un corredor de bienes raíces con licencia en Florida que recluta franquiciados para marcas de franquicias participantes y representa a franquiciadores y franquiciados en los bienes raíces de Florida detrás de cada nueva unidad. Esta página se enfoca en la ubicación: cómo se encuentra un sitio según los criterios del franquiciador, cómo se analiza, se verifica en cuanto a zonificación y permisos, y se presenta para aprobación, ya sea que la unidad se ubique en un espacio existente o en un sitio de desarrollo.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Iniciar una búsqueda de ubicación · Sitios de desarrollo

Comenzar con los criterios de ubicación del franquiciador

Cada marca tiene un prototipo y un conjunto de criterios de ubicación, y la selección comienza allí, no con cualquier espacio que esté disponible. Tamaño y fachada, proporción de estacionamiento, acumulación de vehículos para servicio desde el auto, visibilidad desde la vía principal, derechos de señalización, acceso desde ambas direcciones del tráfico, negocios complementarios, horarios, requisitos de ventilación y trampa de grasa para conceptos de alimentos, y el perfil demográfico del área comercial. BreakThru trabaja según los criterios del franquiciador y envía únicamente los sitios que los cumplen, señalando las excepciones en lugar de ocultarlas.

Análisis del área comercial

Un sitio se evalúa tanto por el área comercial que lo rodea como por el edificio. Cada sitio candidato incluye la información que solicita el comité de bienes raíces de un franquiciador: los hogares y las nuevas construcciones cercanas, la evolución del mercado inmobiliario local según los datos publicados de MLS de BreakThru, los comercios y generadores de tráfico cercanos, los negocios competidores y complementarios, las vías y el acceso, y las demás unidades de la misma marca cuyo territorio debe respetar. Los conteos de tráfico y los datos demográficos incluyen su fuente y fecha.

Espacios entre locales, locales de esquina, lotes y edificios independientes

La misma marca puede abrir en edificios muy diferentes, y cada uno tiene sus propios aspectos económicos y su propia negociación. BreakThru busca todos estos tipos de espacios en cada área comercial objetivo y los presenta lado a lado comparándolos con el prototipo.

Espacios entre locales en un centro comercial vecinal o comunitario
Locales de esquina, con la visibilidad y el potencial para patio o servicio desde el auto que ofrece una unidad ubicada en una esquina
Parcelas independientes y lotes para unidades independientes y con servicio desde el auto
Espacios de segunda generación ya acondicionados para un uso similar
Plantas bajas de uso mixto en mercados urbanos más densos
Edificios independientes para comprar o alquilar

Sitios de desarrollo y proyectos desde cero

Cuando una marca construye su propio prototipo, el sitio es un terreno y la operación puede tomar varias formas: un arrendamiento del terreno, un arrendamiento de construcción a la medida con un desarrollador o una compra. Cada opción requiere una debida diligencia antes de comprometerse, y BreakThru la coordina dentro del período de inspección del contrato para que el franquiciado o franquiciador decida con base en los hechos y no después del cierre.

Levantamiento topográfico, compromiso de título y servidumbres
Zonificación y uso permitido, incluida cualquier aprobación de uso condicional o del plan del sitio
Evaluación ambiental del sitio de Fase I
Zona de inundación y elevación
Capacidad de servicios públicos, cargos por impacto y concurrencia
Acceso, cortes de bordillo y acceso compartido con parcelas vecinas

Zonificación, permisos y aprobaciones locales en South Florida

South Florida tiene docenas de municipios, cada uno con su propio código de zonificación, tabla de usos, código de señalización y proceso de revisión, y un uso permitido automáticamente en una ciudad puede requerir una audiencia pública en la siguiente. Los servicios desde el auto, las áreas de asientos al aire libre, el alcohol, los horarios extendidos y la señalización suelen ser los principales obstáculos. BreakThru verifica el uso permitido y las aprobaciones que necesitará un sitio antes de presentarlo, para que un sitio que no pueda obtener los permisos a tiempo nunca llegue al comité de aprobación del franquiciador.

Territorio y aprobación del franquiciador

El sitio de un franquiciado debe ubicarse dentro de su territorio y respetar las áreas protegidas de otras unidades, según se establece en el Artículo 12 del documento de divulgación y en el contrato de franquicia; además, en casi todos los sistemas debe ser aprobado por el franquiciador antes de firmar un contrato de arrendamiento. BreakThru prepara cada sitio preseleccionado como un paquete de aprobación en el formato que utiliza el franquiciador: el sitio, el área comercial, los términos, el edificio, las aprobaciones necesarias y las excepciones a los criterios. La decisión de aprobación corresponde al franquiciador.

Comprar en lugar de alquilar

Algunos franquiciados y operadores de varias unidades prefieren ser propietarios de los bienes raíces donde funcionan sus unidades, o mantenerlos en una empresa separada y alquilárselos a su negocio operativo. BreakThru representa a compradores de edificios comerciales, lotes y terrenos, así como a inquilinos, y puede presentar ambas opciones para la misma área comercial para que la decisión considere las dos. Los aspectos tributarios y de estructuración de ser propietario de los bienes raíces deben consultarse con el contador del franquiciado.

Iniciar una búsqueda de ubicación

Informe al corredor registrado sobre la marca, los mercados de Florida y los servicios que necesita: reclutamiento de franquiciados, ingreso al mercado, selección de sitios o representación de inquilinos.

Contacto directo del corredor registrado: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Cómo trabaja BreakThru Realty dentro de la legislación de franquicias

Estatus de vendedor de franquicias	BreakThru Realty actúa como vendedor de franquicias únicamente para franquiciantes participantes, únicamente conforme a un acuerdo escrito, y figura como vendedor de franquicias en la página de recibo (Artículo 23) del Documento de Divulgación de Franquicia de cada franquiciante participante.
Momento de la divulgación	Nada en este sitio web constituye una oferta para vender una franquicia. Una franquicia se ofrece únicamente mediante el Documento de Divulgación de Franquicia vigente del franquiciante, que el posible franquiciado debe recibir al menos 14 días calendario antes de firmar un acuerdo vinculante con el franquiciante o una afiliada, o de pagar cualquier cantidad al franquiciante o a una afiliada. El franquiciante entrega el documento. BreakThru nunca acorta ese período y nunca pide a un candidato que firme o pague antes de que haya transcurrido.
Declaraciones sobre ingresos	BreakThru Realty no hace ninguna declaración sobre las ventas, los ingresos o las ganancias de ninguna franquicia. Si un franquiciador hace declaraciones sobre el desempeño financiero, estas se encuentran en el Artículo 19 de su Documento de Divulgación de Franquicia, y ese es el único lugar que un candidato debe consultar.
Florida	Antes de que BreakThru presente una marca, el franquiciador confirma por escrito que su aviso anual de exención de franquicia conforme a la sección 559.802 de los Estatutos de Florida está presentado ante el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor de Florida y vigente. La Ley de Franquicias de Florida, sección 817.416, prohíbe por separado las declaraciones falsas en la venta de una franquicia.
Otros estados	BreakThru presenta oportunidades para territorios en Florida. Un candidato que vive en un estado que registra ofertas de franquicias o vendedores de franquicias, o que desea un territorio en dicho estado, es referido directamente al franquiciador.
Compensación	BreakThru Realty recibe pagos de los franquiciadores participantes, conforme a un acuerdo por escrito, cuando un candidato que presentó firma un acuerdo de franquicia; a los candidatos no les cobra nada por la conexión. Cuando BreakThru también representa a un franquiciado en un arrendamiento o compra, ambas funciones y ambas fuentes de compensación se divulgan por escrito antes de firmar ese acuerdo, y el franquiciado tiene la libertad de elegir otra representación de bienes raíces.
Asesoramiento independiente	Las preguntas legales deben dirigirse a un abogado de franquicias, las preguntas tributarias y de estructuración a un contador, y las preguntas de financiamiento a un prestamista de SBA; cada candidato debe hacer que los dos primeros revisen el Documento de Divulgación de Franquicia y el acuerdo de franquicia antes de firmar.

Preguntas que hacen los franquiciadores

¿Cómo funciona la selección de ubicaciones para franquicias con BreakThru Realty?: BreakThru Realty comienza con los criterios de ubicación y el prototipo del franquiciador, busca espacios entre locales, locales de esquina, lotes, espacios de segunda generación y edificios independientes dentro del territorio del franquiciado, analiza el área comercial, verifica la zonificación y las aprobaciones, y presenta los sitios que cumplen los requisitos como paquetes de aprobación en el formato propio del franquiciador.
¿El franquiciador debe aprobar la ubicación de una franquicia?: En casi todos los sistemas de franquicia, sí: el contrato de franquicia exige la aprobación del sitio por parte del franquiciador antes de firmar un contrato de arrendamiento o compra, y el sitio debe ubicarse dentro del territorio del franquiciado, según se describe en el Artículo 12 del documento de divulgación. BreakThru Realty prepara el paquete del sitio; la decisión de aprobación corresponde al franquiciador.
¿Puede BreakThru Realty encontrar terrenos o lotes para unidades de franquicia construidas desde cero?: Sí. BreakThru Realty representa a franquiciados y franquiciadores en arrendamientos de terrenos, arrendamientos de construcción a la medida y compras de terrenos, y coordina la debida diligencia necesaria para cada opción dentro del período de inspección: levantamiento topográfico, título, zonificación, evaluación ambiental de Fase I, zona de inundación, servicios públicos, cargos por impacto y acceso.
¿Qué problemas de zonificación son más comunes para las ubicaciones de franquicias en South Florida?: Los servicios desde el auto, las áreas de asientos al aire libre, el servicio de alcohol, los horarios extendidos y la señalización son los más comunes, porque cada municipio de South Florida tiene su propio código de zonificación y proceso de revisión. BreakThru Realty verifica el uso permitido y las aprobaciones que necesitará un sitio antes de presentarlo al franquiciador.
¿Puede un franquiciado comprar la propiedad en lugar de alquilarla?: Sí. BreakThru Realty representa a compradores de edificios comerciales, lotes independientes para desarrollo y terrenos, así como a inquilinos, y puede presentar ambas opciones para la misma área comercial. La forma de mantener y estructurar los bienes raíces es una cuestión que el franquiciado debe consultar con su contador y abogado.

Para franquiciadores

Para franquiciados

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