Ventas y marketing de condominios en preventa para desarrolladores
You build the tower. We run the presales, the disclosures and the sales center under the Florida Condominium Act.
Un condominio nuevo se vende conforme a reglas que no aplican a una casa: la Ley de Condominios de Florida, una serie de documentos de oferta, depósitos en garantía y el derecho del comprador a cancelar. Los compradores de condominios de South Florida también llegan con preguntas sobre seguros, reservas y edificios antiguos. BreakThru Realty es la corredoría de ventas y marketing para desarrolladores de condominios, desde un edificio boutique hasta una torre, y esta página explica cómo vende condominios nuevos dentro de esas reglas y responde a esas preguntas.
Su primer paso: Revisión de estrategia de ventas del desarrollo
Comience con una revisión de estrategia de ventas del desarrollo
Una gran construcción merece un plan de ventas redactado antes de terminar la primera vivienda, no cuando el inventario ya está estancado. La revisión abarca la demanda local, el posicionamiento, los precios, el plan de marketing y cómo se atendería a los compradores, específicamente para su proyecto.
Qué recibe
- Demanda en el submercado: qué se está vendiendo, a qué precio por pie cuadrado y con qué rapidez, según el MLS
- Estrategia de posicionamiento y precios para su producto: condominio, unifamiliar, a medida o inventario restante
- El plan de marketing: exposición en el MLS, las páginas de obra nueva de este sitio, la red de corredores y las alertas para compradores
- Cómo se gestionarían y se le reportarían las consultas de compradores, los contratos y los cierres
- Una estructura de representación propuesta, acordada por escrito
Qué sucede después
- Cuéntenos sobre el proyecto, el producto y en qué etapa se encuentra.
- Nuestro corredor principal analiza el submercado y prepara una propuesta preliminar.
- Respondemos en un día hábil con la propuesta y un horario para conversar.
- Usted decide si nos contrata para el proyecto.
Gratis y sin compromiso. Lo que nos envíe se usa solo para preparar la propuesta.
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La Condominium Act en el centro de ventas
Conforme a la Florida Condominium Act, un comprador que compra a un desarrollador puede cancelar dentro de 15 días después de firmar el contrato o de recibir todos los documentos que exige la ley. El contrato debe indicarlo, y un equipo de ventas que trate los 15 días como una formalidad genera cancelaciones. BreakThru Realty informa claramente a cada comprador sobre ese derecho antes de la firma, entrega los documentos requeridos y registra su recepción, y utiliza el período de cancelación para responder preguntas en lugar de presionar. En sus informes, los contratos solo se consideran firmes una vez transcurrido ese período. Los desarrolladores y compradores deben confirmar los detalles con un abogado.
Depósitos mantenidos en cuentas de depósito en garantía
Los depósitos del desarrollador para un condominio nuevo se mantienen en una cuenta de depósito en garantía conforme a la Condominium Act, y las condiciones bajo las cuales se puede liberar cualquier parte para la construcción están establecidas por la ley y por el acuerdo de depósito en garantía. Los compradores preguntan sobre esto más que sobre casi cualquier otro tema, porque están entregando dinero para un edificio que todavía no existe. BreakThru Realty explica claramente dónde va el depósito y quién lo mantiene, proporciona a los compradores los datos del agente de depósito en garantía, registra cada depósito conforme al calendario del contrato y confirma cada recibo por escrito. Las preguntas detalladas sobre las condiciones de liberación se remiten al abogado del desarrollador.
El prospecto y los documentos de oferta
El paquete de oferta de un condominio nuevo, que incluye el prospecto o circular de oferta, la declaración, los estatutos, el presupuesto operativo estimado y los planos, es extenso, y la mayoría de los compradores no lo leerá completo. Leerán las partes que respondan sus preguntas si alguien les indica dónde encontrarlas. BreakThru Realty prepara una guía breve de los documentos para cada proyecto, señalando dónde encontrar el presupuesto, las reglas de alquiler, las reglas sobre mascotas, la asignación de estacionamiento y los derechos reservados del desarrollador, y registra la entrega del conjunto completo para que el período de cancelación comience en una fecha documentada.
Por qué las inspecciones de hitos ayudan a vender edificios nuevos
Desde 2022, la ley de Florida exige inspecciones estructurales de hitos y estudios de reservas para la integridad estructural de edificios de condominios de tres pisos o más. Para muchos propietarios de edificios antiguos, esto ha significado evaluaciones especiales y cuotas más altas, y los compradores de reventa ahora hacen preguntas difíciles sobre cualquier edificio antiguo. Un edificio nuevo responde muchas de esas preguntas de otra manera: su estructura es nueva, sus reservas se están estableciendo desde el principio y sus sistemas están cubiertos por garantías. BreakThru Realty presenta esa diferencia con cuidado y precisión, sin menospreciar edificios específicos ni prometer que nunca habrá evaluaciones futuras, ya que una nueva asociación aún debe financiar sus reservas.
El seguro y el presupuesto de la asociación
Un comprador de un condominio paga el seguro dos veces: una vez a través de la asociación para el edificio y otra mediante su propia póliza para la unidad. El presupuesto operativo estimado en los documentos de oferta muestra la parte correspondiente a la asociación, y los compradores en South Florida lo estudian detenidamente. BreakThru Realty se asegura de que los agentes comprendan el presupuesto línea por línea, puedan explicar qué cubre la evaluación mensual y dirijan a los compradores a su propio agente de seguros para la póliza de la unidad y la cobertura contra inundaciones, que es independiente del seguro de propietarios. Las preguntas sobre financiamiento, incluida la posibilidad de que el proyecto cumpla con los requisitos de aprobación de condominios de un prestamista, se remiten a un prestamista hipotecario.
Inversionistas, compradores de segunda vivienda y compradores internacionales
Los condominios en South Florida atraen a compradores que no vivirán en la unidad a tiempo completo: propietarios de segundas viviendas del norte, inversionistas y compradores internacionales. Cada grupo hace preguntas diferentes. Los compradores de segundas viviendas quieren saber quién cuidará la unidad mientras están fuera. Los inversionistas preguntan sobre las reglas de alquiler y los costos de la asociación. Los compradores internacionales preguntan sobre el cierre desde el extranjero, la moneda y los impuestos. BreakThru Realty prepara respuestas para cada grupo con anticipación, programa visitas virtuales y firmas electrónicas cuando el contrato lo permite, y remite las preguntas fiscales al propio contador público certificado o asesor fiscal del comprador en lugar de responderlas directamente.
Restricciones de alquiler en la declaración
La declaración de condominio establece si el propietario puede alquilar la unidad y con qué frecuencia, y esto cambia quién comprará. Un edificio que permite alquileres a corto plazo atrae a inversionistas y puede preocupar a los propietarios que ocupan la unidad; uno con plazos mínimos de arrendamiento atrae al grupo contrario. El desarrollador establece las reglas iniciales al redactar la declaración, y BreakThru Realty ofrece una perspectiva de ventas antes de que sean definitivas: a qué compradores atraerán las reglas, qué permiten los edificios competidores y cómo las reglas de alquiler pueden afectar la aprobación del prestamista. Una vez establecidas, las reglas se indican con precisión en todo el marketing y se explican a cada comprador.
Operación del centro de ventas
Un centro de ventas de condominios es en parte sala de exhibición y en parte sala de documentos. Necesita personal capacitado durante horarios que correspondan al flujo de compradores, un sistema que registre a cada visitante y cada entrega de documentos, un proceso para contratos y depósitos que cumpla con la ley y una comunicación clara con el desarrollador para las decisiones sobre precios y reservas de unidades. BreakThru Realty puede dotar de personal y operar el centro de ventas o apoyar al personal del desarrollador, mantiene un inventario actualizado para que nunca se prometa la misma unidad a dos compradores y reporta el tráfico, los contratos, las cancelaciones y los depósitos en el formato que necesitan el desarrollador y su prestamista.
Preguntas que quizá se esté haciendo
- Ya tenemos un equipo de ventas propio.
- Entonces la revisión se centra en lo que aporta una correduría: exposición en el MLS y en la red de corredores, alertas para compradores, la audiencia de obra nueva de este sitio y representación para los compradores a los que su equipo no llega. Muchos constructores usan ambos.
- ¿Cómo se les paga?
- Una comisión acordada por escrito en el acuerdo de representación, normalmente por cierre. La revisión y la propuesta no tienen costo.
- Nuestro proyecto no está terminado.
- Es el momento adecuado. El posicionamiento, los precios y las reservas de preconstrucción se definen antes del primer cierre, y el plan cambia a medida que avanza el proyecto.
Asóciese con BreakThru Realty
El edificio, su cantidad de unidades, dónde se encuentra y qué espera el prestamista en cuanto a las preventas. El corredor registrado responde dentro de un día hábil con una propuesta preliminar para las preventas, el lanzamiento y el centro de ventas.
Llame o envíe un correo electrónico directamente al corredor: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Preguntas que hacen los constructores y desarrolladores
- ¿Puede un comprador cancelar la compra de un condominio nuevo en Florida?
- Conforme a la Florida Condominium Act, un comprador que compra a un desarrollador puede cancelar dentro de 15 días después de firmar el contrato o de recibir todos los documentos requeridos. BreakThru Realty explica este derecho antes de la firma y documenta la entrega del paquete de oferta. Los compradores y desarrolladores deben confirmar con un abogado cómo aplica a un contrato específico.
- ¿Los depósitos de condominios nuevos se mantienen en una cuenta de depósito en garantía?
- Sí. Los depósitos del desarrollador se mantienen en una cuenta de depósito en garantía conforme a la Florida Condominium Act, y el acuerdo de depósito en garantía y la ley rigen cualquier liberación para la construcción. BreakThru Realty registra los depósitos y confirma los recibos con el agente de depósito en garantía, pero no los mantiene; las preguntas detalladas se remiten al abogado del desarrollador.
- ¿Cómo afectan las reglas de inspecciones de hitos a las ventas de condominios nuevos?
- Desde 2022, la ley de Florida exige inspecciones estructurales de hitos y estudios de reservas para la integridad estructural de edificios de condominios de tres pisos o más. Los compradores preocupados por las evaluaciones en edificios antiguos a menudo consideran atractiva la construcción nueva, aunque una nueva asociación aún debe financiar sus propias reservas con el tiempo, y el marketing debe indicarlo.
- ¿A quién deben consultar los compradores de condominios sobre seguros y financiamiento?
- A su propio agente de seguros para la póliza de la unidad y la cobertura contra inundaciones, que es independiente del seguro de propietarios, y a un prestamista hipotecario para el financiamiento, incluida la posibilidad de que el proyecto cumpla con los requisitos de aprobación de condominios del prestamista. BreakThru Realty explica el presupuesto de la asociación y dirige a los compradores a esos asesores.
- ¿Puede BreakThru Realty operar un centro de ventas de condominios?
- Sí. BreakThru Realty puede dotar de personal y operar el centro de ventas, o apoyar al personal del desarrollador, con registros de visitantes y entregas de documentos, un inventario actualizado de unidades, procesamiento de contratos y depósitos e informes periódicos. El desarrollador conserva todas las decisiones sobre precios, reservas y políticas.
- ¿Debería un condominio nuevo permitir alquileres a corto plazo?
- Esa es una decisión del desarrollador, escrita en la declaración. BreakThru Realty ofrece una perspectiva de ventas antes de que las reglas sean definitivas: qué compradores atraerán, qué permiten los edificios competidores y cómo las reglas de alquiler pueden afectar la aprobación del prestamista. El abogado del desarrollador redacta la declaración.