Servicios de corretaje para constructores de viviendas en South Florida
La relación de corretaje del anuncio, desde el acuerdo hasta la mesa de cierre
El corretaje del anuncio de un constructor realiza una serie de tareas poco llamativas que determinan si las viviendas cierran a tiempo: el acuerdo que define la relación, los anuncios en MLS que muestran el estado real de construcción de una vivienda, las reglas para los agentes colaboradores y la administración del propio contrato del constructor, desde el depósito hasta el recorrido final. Esta página explica cómo BreakThru Realty maneja cada una de ellas.
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Términos del acuerdo de anuncio
El acuerdo entre un constructor y su corredor del anuncio merece más atención que un anuncio de reventa, porque puede abarcar muchos lotes durante varias fases y años. Los puntos que vale la pena negociar son el inventario que cubre (todas las viviendas, una fase o lotes específicos), cómo se agregan las viviendas a medida que se ofrecen, si las ventas directas del constructor conllevan algún cargo, el plazo y su renovación, el marketing al que se compromete el corredor, el calendario de informes y cómo cualquiera de las partes puede terminarlo. BreakThru Realty establece esos términos explícitamente en lugar de dejarlos en un formulario estándar diseñado para una sola vivienda.
- Inventario cubierto y cómo se agregan nuevas fases o lotes al acuerdo
- Tratamiento de las ventas que el constructor realiza directamente, sin la participación del corredor
- Plazo, renovación y derechos de terminación de ambas partes, en lenguaje claro
- Compromisos de marketing y el presupuesto que los financia
- Calendario y formato de los informes, y quién los recibe
Construcción nueva en MLS, ingresada correctamente
Los compradores y sus agentes buscan en MLS por estado, y una vivienda nueva puede encontrarse en tres estados muy diferentes: aún no iniciada, en construcción o terminada. BreakThru Realty anuncia cada vivienda con el estado y la fecha estimada de finalización que corresponden a la realidad, identifica las representaciones como representaciones, adjunta los anexos y las divulgaciones del constructor para que el agente del comprador los vea antes de presentar una oferta, y mantiene correctos los campos del año de construcción, lote, asociación, CDD y zona de inundación. Cuando una vivienda cambia de etapa o cambia la fecha de finalización, el anuncio se actualiza esa misma semana. Una fecha estimada de finalización desactualizada es la manera más rápida de perder la confianza de un agente colaborador.
Compensación al corredor colaborador desde agosto de 2024
Desde agosto de 2024, las ofertas de compensación para el agente del comprador no pueden aparecer en MLS, y los compradores firman un acuerdo por escrito con su propio agente antes de visitar una propiedad. Los constructores aún pueden ofrecer compensación al corredor colaborador; simplemente debe comunicarse fuera de MLS. BreakThru Realty ayuda al constructor a poner por escrito su programa para corredores, publicarlo donde los agentes puedan encontrarlo (una página para corredores en el sitio web del constructor, una hoja informativa de una página o contacto directo) y aplicarlo de manera uniforme. También se asegura de que el contrato de compraventa y cualquier formulario de registro del corredor indiquen quién le paga a quién, para que nadie se entere de los términos en el cierre.
Registro de agentes y disputas sobre la causa eficiente
La discusión más común en las ventas de construcciones nuevas es si se le debe algo al agente del comprador cuando el comprador entró primero al modelo sin compañía. Estas disputas pueden evitarse si el constructor tiene una política de registro por escrito, la aplica de la misma manera cada vez y documenta cada primera visita con la fecha y el nombre de cualquier agente presente. BreakThru Realty redacta o revisa esa política con el constructor, mantiene el registro de visitas y maneja una reclamación disputada verificando el registro conforme a la política antes de prometerle algo a alguien. Cuando una disputa no puede resolverse de esa manera, pasa al corredor y, si es necesario, al abogado del constructor.
Administración del propio contrato del constructor
La mayoría de los constructores venden utilizando su propio contrato de compraventa en lugar de los formularios estándar de reventa de Florida, y esos contratos difieren en aspectos que los compradores y sus agentes suelen pasar por alto: términos de financiamiento, plazos de finalización, el derecho del constructor a sustituir materiales, términos de garantía y asignación de los costos de cierre. BreakThru Realty estudia el formulario del constructor antes de vender con base en él, explica a cada comprador y agente colaborador las partes que suelen causar problemas y da seguimiento a cada contrato conforme a sus propios plazos. No reescribe el contrato del constructor; los cambios se remiten al constructor y a su abogado, y un comprador que tiene una pregunta sobre financiamiento recibe siempre la misma respuesta: consulte a un prestamista hipotecario.
Depósitos, selecciones y órdenes de cambio dentro del plazo
Un contrato para una vivienda por construir se rige por fechas que el comprador rara vez recuerda: cuándo vence el próximo depósito, cuándo se cierran las selecciones de opciones y cuándo ya no es posible realizar un cambio estructural. No cumplir con los plazos de selección retrasa la construcción y se convierte en disputas sobre lo prometido. BreakThru Realty mantiene un calendario para cada contrato, recuerda a los compradores y a sus agentes con anticipación cada fecha límite de depósito y selección, confirma que se realizó cada cita en el centro de diseño y obtiene las órdenes de cambio firmadas y con el precio establecido antes de que continúe el trabajo, para que el cronograma de construcción del constructor no se retrase por el papeleo.
Recorridos finales y cierre con la compañía de títulos del constructor
Las últimas semanas de la venta de una vivienda nueva tienen más elementos que coordinar que una reventa: el certificado de ocupación, el levantamiento topográfico final, la orientación previa al cierre y la lista de pendientes, las transferencias de servicios públicos y los documentos de la asociación y CDD que el comprador debe recibir. Muchos constructores cierran mediante su propia compañía de títulos o una afiliada. BreakThru Realty coordina con esa compañía de títulos desde el día en que se firma el contrato, programa el recorrido final una vez que la vivienda está lista, da seguimiento a los pendientes hasta su finalización y verifica el estado de cierre comparándolo con el contrato antes de pedirle al comprador que firme, para que el día del cierre sea una formalidad en lugar de una negociación.
Solicitar una propuesta de anuncio
Dónde está el proyecto, qué es y en qué etapa se encuentra. Esto llega al corredor registrado, quien responde dentro de un día hábil con una propuesta preliminar sobre cómo BreakThru Realty lo abordaría, o le informa claramente si no somos la opción adecuada.
Llame o envíe un correo electrónico directamente al corredor: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Preguntas que hacen los constructores y desarrolladores
- ¿Los constructores todavía pueden pagar a los agentes de compradores después de los cambios de agosto de 2024?
- Sí. Desde agosto de 2024, las ofertas de compensación para el agente del comprador no pueden publicarse en MLS, y los compradores firman un acuerdo por escrito con su agente antes de visitar una propiedad. Un constructor aún puede ofrecer compensación al corredor colaborador fuera de MLS, y BreakThru Realty ayuda a poner ese programa por escrito y comunicarlo directamente a los agentes. Confirme los detalles con su abogado.
- ¿Cómo anuncia BreakThru Realty una vivienda que aún no se ha construido?
- Con el estado que corresponda a la realidad, una fecha estimada de finalización honesta, representaciones claramente identificadas como representaciones y los anexos del constructor adjuntos desde el primer día. El anuncio se actualiza a medida que la construcción avanza por cada etapa, y la fecha de finalización se cambia tan pronto como se retrasa, para que los agentes de los compradores puedan confiar en lo que leen.
- ¿Cómo se manejan las disputas sobre el registro del agente del comprador?
- Con base en la política escrita y el registro. BreakThru Realty trabaja con el constructor en una política de registro, documenta cada primera visita con la fecha y cualquier agente presente, y resuelve una reclamación comparando ese registro con la política. Una disputa que el registro no resuelva pasa al corredor responsable del anuncio y, cuando es necesario, al abogado del constructor.
- ¿BreakThru Realty vende utilizando el propio contrato de compraventa del constructor?
- Sí. La mayoría de los constructores utilizan su propio acuerdo, y BreakThru Realty vende con base en él, explica sus términos a los compradores y agentes colaboradores y da seguimiento a cada plazo que contiene. Los cambios al contrato mismo corresponden al constructor y a su abogado; el corredor señala los problemas recurrentes que observa en el campo para que el constructor decida si debe revisar el formulario.
- ¿Quién coordina el cierre cuando el constructor utiliza su propia compañía de títulos?
- BreakThru Realty coordina con la compañía de títulos del constructor desde el contrato hasta el cierre: comparte el contrato y los anexos, da seguimiento al certificado de ocupación y al levantamiento topográfico final, confirma las divulgaciones de la asociación y CDD y revisa el estado de cierre comparándolo con el contrato antes de que el comprador firme. Las preguntas sobre financiamiento deben dirigirse al prestamista del comprador; se les indica a los compradores que consulten a un prestamista hipotecario.